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标题: 学会计算房地产投资的回报率 [打印本页]
作者: 闲云野鹤    时间: 2016-3-15 14:36
标题: 学会计算房地产投资的回报率
本帖最后由 闲云野鹤 于 2016-3-15 15:55 编辑

房地产投资中有三个重要的回报率你一定要懂得计算:

一个是资产回报率（CAP RATE: CAPITALIZATION RATE）.
一个是投资回报率（ROI:RETURN ON INVESTMENT）
一个是现金的现金回报率(Cash on Cash Return)。

它们的计算公式及意义如下：

资产回报率（CAP RATE）= 年租金净收入/资产价格=净营业收入 (租金收入减除房地产税，保险费，维修费，管理费等等费用)/买入成本（含房子售价、律师费用、银行费用、检验费用等）。

   年租金净收入=年房租毛收入-年房屋全部开支*
   *假设这个房屋没有任何贷款，房屋的全部开支包括：地税、保险、水电气费、公寓管理费（CONDOAPARTMENTAND TOWNHOUSE）、出租广告或相关手续费等。

   每投资一个物业前，首先了解该物业的市场租金（现有租客情况下的现有租金收入），然后用上面的公式做一个计算，看看计算出来的结果是否符合你对该投资品的投资回报要求，并且比较这个回报是否符合当地市场标准流行的回报比率，以此来判断你意向购买的物业标价是否合理。目前多伦多地区CAP RATE在3-5%，多伦多以外的地方会稍高，达到6-8%，甚至10%。

    例如一个独立房买价74万，租金每月2400，年租金28800， 地税每年4500，保险1000。
    CAP Rate=（2400*12-4500-1000）/740000=3.1%

投资回报率（ROI）=（年净租金*+年贷款供款的还本部分**）/投资资金***

    *年净租金=年房租毛收入-年房屋全部开支
    这里的年房屋全部开支除了在A)中提到的全部开支外还包括每年实际支付的房屋贷款供款。

    **年贷款供款的还本部分
    我们都知道我们每个月的房屋贷款供款实际包括两部分：贷款利息和还本。我们支付的利息作为开支消耗掉了，但是我们每年的还本实际是我们在物业上多获得的资产净值，这个实际上也是我们每年收入的一部分。

    ***投资资金：我们的投资资金包括：为购买物业支付的首付、土地转让税、HST（新房）、律师费及其它相关杂费。这是我们为了购买这个出租生意支付的全部费用。

     这个ROI和CAP的区别是，在上面的 cap rate 的计算方式里，分母将银行贷款减去了，而分子则将mortgage即需要归还的银行利息给减去了，分子里还含Mortgage 中的本金部分。

     还是上述例子，一个独立房买价74万，租金每月2400，年租金28800， 地税每年4500，保险1000。
     首付29万，借贷款45万，2%利息，每月还贷款1663，其中本金913，利息750。
     CAP Rate=（28800-4500-1000）/740000=3.1%
     ROI Rate=(28800-4500-1000-1663*12+913*12)/290000=4.93%

     当然，如果你买房子的时候并没有借钱，那么着两个指标（cap rate andROI）的结果是一样的。这个独立房的投资回报不高。

现金的现金回报率(Cash on Cash return)： 这一指标只计算你实际投入的资金，和每年实际获取的现金收入。也就是说，在上面的 cap rate的计算方式里，分母将银行贷款减去了，而分子则将mortgage即需要归还的银行本息给减去了。其计算方式为：

cash on cash return=税前现金流/投资资金=（净营业收入- 银行本息）/ 首付+交易成本（律师、银行、检验等费用）

这个ROI和Cash on cash 的区别是，在上面的 ROI 的计算方式里，分子有付给银行的本金。而cash on cash 的分子则是纯现金流，将mortgage即需要归还的银行本金和利息全都给减去了。

    还是上述例子，一个独立房买价74万，租金每月2400，年租金28800，地税每年4500，保险1000。
    首付29万，借贷款45万，2%利息，每月还贷款1663，其中本金913，利息750。
     CAP Rate=（28800-4500-1000）/740000=3.1%
     ROI Rate=(28800-4500-1000-1663*12+913*12)/290000=4.93%
     Cash on cash Rate=(28800-4500-1000-1663*12)/290000=1.15%

那么升值的模式，是怎么计算每年的平均回报率的呢？按以下公式：
[（房子售价-交易成本）/ （房子买价+交易成本）] ^1/(n-1) – 1

其中n就是你的买卖周期。比如买房后10年卖掉，那n就等于10. 当然，如果你是借了房贷，也可以参照租房模式的 cash on cash 来计算实际回报，就是说，将分子变为（售价-归还银行mortgage本息总和-交易成本），将分母变为（首付+交易成本）。

下面这个图是两个例子，假设房产每年升值3%。



现在来看一看房地产的魔力：杠杆原理

有个合法四个单元的出租公寓(Fourplex)叫价49万9; 按照业主提供的数据2008年毛收入(Gross Income)=$42056.28; 花销(Expenses)=$9750.46;年净收入(Net Operating Income)= $42056.28-$9750.46=$32305.82. 如果最后以45万成交, 那么此物业的CapReturn= NOI/Sales Price(32305.82/450,000)=7.18% 。

如果人们以此为衡量房地产的投资回报率, 这实在会让许多人裹足不前. 特别是喜欢以几年回本计算的华人来说, 投资房地产这样的回报, 岂不要等14年才能收得回本来. 除了赚物业升值的钱以外, 还有多少利可图?! 其实Cap Rate 只是估量出租物业价格的一种方式而言. 真正计算几年回本, 应该是用Cash on Cash Return来计算.

我们还是以上面的这个物业来分析, 不过我们分别算5%和10%还有25%的首付(Down payment), 其他数字不变, 银行利率按2.4% 25年期计算(不含CMHC保险)来分析回报.

  
成交价
  		  
首付款
  		  
銀行利息(Debt)
  		  
淨收入(NOI)
  		  
Cash on cash Return
  
  
$450,000
  		  
5%=$22,500
  		  
Mortgages=$427,500(按現時2.4%利率計算) 每月支出利息(大約)=$1893.83年利息(粗算)=$22,725.96
  		  
$32305.82
  		  
NOI-Debt/Down  payment=(32305.82-22725.96) ÷22500=9579.86(cash flow)÷22500=42.58%
  
  
$450,000
  		  
10%=$45,000
  		  
Mortgages=$405,000月利息=$1794.16年利息=$21,529.92
  		  
$32305.82
  		  
(32305.82-21529.92)÷45000=10775.9÷45000= 23.95%
  
  
$450,000
  		  
25%=112,500
  		  
Mortgages=$337,500月利息=$1495.13年利息=$17,941.56  
  		  
$32305.82
  		  
(32305.82-17941.56)÷112500=14364.26÷112500=12.77%
  


通过上面的计算, 得出如此的结论, 首付款越少. Cash on Cash Return 越大. 换句话说, 回本越快. 投资2万2千5就能在两年多回本; 而投资11万2千5却需要8年左右才能回本.

不过银行要依照你的信用, 才能决定你的首付是多少. 另一方面看, 在加拿大信用就是购买力,  此话一点不假. 上面的分析中, 我们也看到银行利率也是决定Cash On Cash Return 的一个主要因素. 在现实这种历史最低利率时期, 投资出租物业是一个不错的选择. 是选择几个Unit开始投资呢?这需要看投资者的信用和现金量.

下面三个投资原则是许多投资者多年的总结.

(1)要有正现金流(a Positive Cash Flow): 即NOI 要高过银行利息,如果租金收入还不到利息支出,这就产生了负现金流(NegativeCash Flow).购买这种物业风险相对较大,一般靠物业升值来实现利润.这种情况主要见于期房或土地投资.

(2)Cash-on-Cash return 要在10%以上,每个地区和经济环境都会产生不同的结果.换句话说,低于10%就没有多少价值了,特别是出租物业还要考虑空置率的问题.

(3)Cap rate 要在7-8%以上, Caprate 是衡量物业价格的主要因素,也是银行按揭的一个重要依据.

算清真正收入

下面是在蒙特利尔NDG 附近的一处21个单元的公寓大楼.MLS上的Listing 上这样写道,租客按月租,毛收入是$218104; Net收入是$150574.叫价$3，225，000,
这里的Cap Rate=150574/3225000=4.44%;
首付1168000元，贷款2057000元，利息2.22%30年。贷款本息一年94788，其中本金37674元。
Cash on cash return=(150574-94788)/1168000=4.8%
ROI =（150574-94788+37674）/1168000=8%

这套投资物业就好很多：
http://51montreal.com/forum.php?mod=viewthread&tid=93

这套房子毛收入是$350,000; Net收入是$150000.叫价$2,650,000,
这里的Cap Rate=150000/265000=5.66%;
首付593000元，贷款2057000元，利息2.22%30年。贷款本息一年94788，其中本金37674元。

Cash on cash return=(150000-94788)/593000=9.31%
ROI =（150000-94788+37674）/593000=15.66%

怎么样，你动心了吗？
作者: 爱笑的土豆    时间: 2016-3-20 10:11
天呢！太有才了！整个一研究报告！



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