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标题: 投资房租售比 [打印本页]

作者: 闲云野鹤 时间: 2016-3-16 22:28
标题: 投资房租售比
本帖最后由闲云野鹤于 2016-3-16 22:31 编辑

最近有朋友问什么是投资房租售比，我是一个好学认真的人，赶紧去GOOGLE大学认真学习了一番，跟大家分享一下：

所谓租售比，就是房价和月租金的比值，是房价除以月租金。比如一栋市值100万的房子，假如月租金为5千的话，那么其租售比就是200倍。而国际上通用的租售比值为：旧的公寓大楼是120倍，新的公寓是140倍，独立的House或者连体的镇屋是160倍。低于这些比值时，说明房价是合理的，而一旦超出这个比值，就说明这个房子的价格被高估，也就是说房价便有泡沫之嫌了。

还有一种算法是分子分母反过来： “租售比”，是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值或每个月的月租与房屋总价的比值，即：租售比=月租金/房价。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1:300—1:200。即在正常市场情况下，买一套房要出租200--300个月即能收回全部投资，那么这个房子的投资就是划算的。

如果租售比小于1:300，说明房价已经明显高于内在价值，房价已经出现了泡沫，比值越小说明泡沫成分越大，此时的房产投资回报率已经非常低，甚至不及银行定期存款，这时买房是不合算的；如果租售比大于1:200，也就是说买一套房出租在不到200个月的时间里就能全部收回，说明房价已经被低估了，这时买房是非常合算的，不仅可以收到较好的出租回报，日后房价也有上升的空间。故国际上把1:300的租售比数值，设置为房地产泡沫的“国际警戒线”。

看来这国际上的租售比老在变动，与时俱进啊! 一会儿200倍最好，一会儿1：300最好（也就是300倍最好）。

还有一种租售比是按年租金算的，是房价除以年租金。目前多伦多房市的比率往往达到23或者24，甚至更高，而标准的比率应该是15。这里月租售比24相当于年租售比288. 15相当于180.

比如，月租金是2000，年租金收入是24,000。如果，按照标准比率15，房价应该是 36万。如果，按照多伦多目前24的比率，现在的房价应该是576,000（24,000×24）。

根据房价，来计算租金。

以下是2013年多伦多的情况：

第一类:Freehold 的镇屋，半独立屋和独立屋，如果没有分租的情况下，月租金一般是房价 乘以4的系数（月租售比250，年租售比20.8）, 由于房价、地段和房屋状况的因素，落差范围在$100-$200左右。比如，投资一套40万的房屋，租金一般在$1600左右； 50万的房屋，租金一般在$2000左右；60万的房子，租金一般在2400左右。月租售比250，年租售比20.8.

但是，这两年，房价涨了很多，租金却没有涨，这个系数应该调整为 3了。

当然，影响房价和租金的因素有许许多多，不能以简单的公式来套用，但可以作参考。

第二类是， Condo。因为带有管理费，Condo 的的租金一般要略高于4的系数。

比如在downtown 的60万的Condo，租金是$2650。这里系数是4.6，月租售比是226. 年租售比是18.86. 另一个公寓要价36万，租金收入是$1680。这里系数是4.6，月租售比是214. 年租售比是17.85.

2016年多伦多情况：

独立屋74万租金$2800，系数 3.78，月租售比是264. 年租售比是22。

独立屋100万租金$3500，系数 3.5，月租售比是285. 年租售比是23.75。

2016年蒙特利尔的情况：

独立屋，一百万的房子租4800，系数4.8，月租售比是208.年租售比是17.36.

公寓： 25万的公寓租1350，系数5.4，月租售比是185. 年租售比是15.43.

结论：蒙特利尔的投资房租售比还是很不错的！

作者: 爱笑的土豆 时间: 2016-3-20 10:06
艾玛，好复杂！就看懂最后一句！

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