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标题: 主要住宅（Principal Residence)(转载） [打印本页]

作者: 闲云野鹤 时间: 2016-10-5 08:57
标题: 主要住宅（Principal Residence)(转载）
本帖最后由闲云野鹤于 2016-10-5 09:01 编辑

转载自房东网马云：

主要住宅（Principal Residence）

自住房（ Principal Residence，简称PR），又叫主要住所，主要住宅，通常指在一年当中任何时间（any time in the year）你持有并居住在内（own and occupy）的住所。住居的人，可以是自己，配偶，common-law的同居好友, 前夫/前妻/前同居好友，和孩子。这个住所，可以是house, condo, cottage, 房车，船。。。没有地脚限制，在加拿大境外的也可以。

符合“自住房”的几个关键词：1. 持有（own）；2. 居住（occupy）3. 一年中任何时间（any time in the year）。

自住房的增值部分 (capital gain)是免税的（Principal Residence Exemption）。所以，大家都想把房子作为自住房来养。但是，满足了上面3个关键词，并不意味着一定符合“自住房”。比如，本人是builder, 翻建房子，大框架盖好了之后，需要你亲自住在房子里继续加工内部细节。这段期间，你的确满足own and occupy了一段时间。但是，CRA完全可以说，该房不是你的Principal Residence，因为你是职业builder, 卖房所得为business income. 这条路早有无数先烈趟过并倒下，所以，作为builder，搞翻建为业的大牛们，想避开business income非得往“自住房”的定义上靠的，动工之前请考虑一下怎样解释才行得通。

自住房的3个条件

1, 房子的持有人（owner），必须是resident in Canada。

2, 持有人，或其家人（看上面列举的人群），必须每年在该房里住上一段时间（ordinarily lived in it for some time during the particular year）。这个“一段时间”，一般2周以上就可以了。

3, 一对夫妻 + 未成年的孩子，每年只可以指定一处为principal residence. 1982年以前的税法，是夫妻俩 [每人] 可以指定一处，前提是房子分别在各自名下，不是jointly owned。从1982年开始，税法的这一条改了。咱们大多中国移民是1982年之后来的，所以现在一家人只能指定一处，都没赶上好时候。

同时拥有多个房子，如何指定自住房？

CRA官方有个表格T2091 是专门用来指定‘自住房’的。很多人知道这份表，却不知道如何用。这个表啊，只用于有房子增值收入需要报capital gain tax时才需提交。如果你的房子，从买入到售出，一直都是自家住, 所有年份（all years ）都是principal residence，那么你就不需要填写这张表，因为自住房的capital gain 是免税的，不需要报。但是，如果只有部分年度是自住（比如出租几年，又自住几年），这种情况下，出租那几年的增值需要上税，自住那几年增值则不需要上税。这时，用这份T2091表，跟CRA指定一下哪几年是principal residence，就可以了。T2091只需要在卖房的那一年和税表同时提交。

非税务居民 – 自住房增值也免税吗？

非税务居民没有principal residence exemption这一说。意思就是，非税居民的“自住房”没有免增值税这个说法。

很多新移民登陆后，买房，再回流，由于在加拿大的居住时间不够，被移民局（CIC）取消了永久居民身份。在加拿大的房子则要么出租，要么出售。这里提醒一下，移民局（CIC）的“永久居民” 和税务局（CRA）的“税务居民”是两个不同的概念。失去了CIC的“永久居民”身份，不一定就自动成为税务局的“非税务居民”。“非税务居民”要由CRA官方来亲自认定，才最有效可靠。

加拿大移民局（ CIC ）定义的非居民和税务局（Canada Revenue Agency）定义的非居民是不同的。

加拿大移民局（CIC）：永久居民身份，移民局要求每5年要至少在加拿大境内住满2年。当你不能满足居住时间的要求，就会失去永久居民身份。失去身份，叫做“非居民”。这个是移民局的“非居民”概念。
加拿大联邦税务局（CRA）：税法上的“非税务居民”，通常指一个人在正常情况下，一直居住在其他国家; 和加拿大没有明显的社会/经济联系，（社会/经济联系是指：房产，配偶，孩子，财产，社会关系，加拿大驾照，护照，银行账户，健康卡）；在加拿大居住不满183天。

非税务居民怎样报卖房收入

非税务居民卖房时没有 “自住房免税”（principal residence exemption ）这回事。也就是说，非税务居民卖房，有capital gain就要交税，而且还不少交。具体说说：

非税务居民卖房前要多做这么一件事：卖房之前，或者最迟在 closing day 10天内要向CRA提交一个表 - T2062, 申请 Certificate of Compliance. 这份T2062，要提供预计的卖房价格。如果你在成交之前就已经拿到了CRA的Certificate, 但是最后成交时，卖房价格有变动，比最初估计的成交价高，那么就以最终成交价为准来进行25%的预留。如果在卖房时你还没有拿到这张Certificate, 买家律师则必须预留25%的房款（sales proceeds）作为预留税款，放到trust account里面。（这是因为政府怕非税务居民卖了房子，拿着房款, 不交税就直接回国了。万一非税务居民真的跑了，CRA有权让买家代替完税。）等到第二年报税时，作为卖家，报了税，多退少补，可以把多扣留的税款拿回来。
当前加拿大的房价飙升，卖房时绝大多数的情况是有增值的，也就是有capital gain. 极少数情况下，卖房产生亏损（loss）。如果该房从来没有被出租过，那么这个房子则有可能被CRA认定是personal property, 后果就是不认可这个亏损， CRA会deny the loss.

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