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标题: CMHC加拿大抵押贷款与住房公司(转载） [打印本页]

作者: 闲云野鹤 时间: 2016-10-7 12:39
标题: CMHC加拿大抵押贷款与住房公司(转载）
本帖最后由闲云野鹤于 2016-10-7 12:53 编辑

CMHC，全称是 Canda Mortgage and Housing Corp.，译为“加拿大抵押贷款与住房公司”，是加拿大政府所拥有的抵押贷款保险公司。

https://www.cmhc-schl.gc.ca/en/co/moloin/index.cfm

CMHC 最早出现在1944年，当时由国会成立，主要是为了向二战老兵提供较廉价的住房贷款。虽然 CMHC 现在的职能有很多，做的杂七杂八的事情也不少，但是最主要的只有一个：提供抵押贷款保险。

在了解什么是抵押按揭保险之前，我们先要弄清楚抵押贷款（Mortgage）与贷款（Loan）的区别。顾名思义，抵押贷款也是贷款的一种，只不过是需要抵押物的。

购置房屋这么贵的资产，如果没有抵押，银行放贷的风险太大。所以现如今当你向银行借钱买房的时候，你需要将你购买的房屋抵押给银行；直到你将贷款还清之前，房屋都是属于银行的－－这样，如果你出现意外无法还清贷款，那银行则可以将房屋公开出售，以弥补损失。

但如果房价不够高，那银行将无法从售房中弥补所损失的贷款。而买家的首付比例越小，贷款额就越高，银行潜在的风险就越大。

还记得美国08年的次贷危机吗？当时利率上升，大量信用差的买家开始还不起贷，银行便只好拍卖掉那些房产，于是市场上出现大量房屋被拍卖，供给量上升导致房价下滑，这让拍卖也卖不出好价钱，造成银行巨额亏损，由此引发了一系列的金融危机。

这就是为什么当你想付低于20%的首付时，必须要购买抵押贷款保险（mortgage insurance）。这个保险是用来保护银行的，而不是买家；但只有这样，银行才愿意在低首付的情况下贷款给你。

首付能有多低呢？根据 CMHC 目前的规定，50万以下的房子首付可低至5%；对于50万-100万的房子，前50万须付至少5%的首付，剩余部分须付至少10%的首付；对于100万以上的房子…对不起，风险太高，不批保险。

那这个保险费谁来付呢？通常情况下，银行都会让买家来付。保险费一般为贷款的1.8%-3.15%，具体视你首付多少而定，这笔钱会加到你的贷款当中。

CMHC 并不是全加拿大唯一的抵押贷款保险公司，还有另外两家私有的抵押贷款保险公司：Genworth Financial 与 Canada Guaranty Mortgage Insurance。这三家保险公司的保险费是一模一样的，只是批准条件有时不同罢了。

对于某些买家来说，抵押贷款保险并不是必需的，甚至是可以减免的，不过这需要买家与银行协商。你也可以去找贷款经纪，他们不仅可以帮你搞到尽可能低的利率，也可以帮你从三家保险公司当中选一家来进行保险。

在 CMHC 早先发布的报告中，我们可以看到 CMHC 去年的强制保险额已由2014年的5430亿元减少至了5260亿元。法律上允许的最高额度为6000亿元，之前离这个额度已越来越近，还好最近 CMHC 也意识到风险太大，开始减少发放保险。

CMHC 去年的税后净收入也由2625亿元大幅减少到了1488亿元。去年，CMHC 向价值5530亿的贷款发放了保险，涉及304,518户住房。其中，有3.53亿得到了报销，相比2014年下降了9.5%。

去年的逾期欠款率仅为0.34%，相比前年几乎没变。在 CMHC 担保的贷款中，买家平均拥有他们住宅46%的产权，这也与2014年相同。

上图中PORTFOLIO保险是什么意思呢？

Bulk Insurance (a.k.a. Portfolio Insurance)

Bulk insurance, also known as portfolio insurance, is a type of mortgage default insurance.

Lenders buy bulk insurance on their low-ratio mortgages for three reasons:

Capital relief (lenders need to maintain less capital for mortgages that are insured)
Risk reduction (bulk insurance covers the lender in the unlikely scenario that a borrower with 20%-plus equity defaults and the lender can’t recover its principal)
Securitization (insured mortgages are easier package up and sell to investors)

CMHC summarizes portfolio insurance as follows:

“Portfolio insurance helps lenders manage their capital more efficiently and small lenders to compete on an equal footing with large lenders. It allows more lenders to compete in the mortgage loan insurance market by lowering entry barriers, thus expanding consumer choice.”

首付超过20%的房贷金融机构也买PORTFOLIO保险，贷款人不知道。

Low-Ratio Mortgage

A mortgage loan that is no more than 80% of the value of a home.

Low-ratio mortgages are sometimes referred to as “conventional mortgages.”

Unlike most high-ratio mortgages, low-ratio mortgages are not required by law to carry mortgage default insurance. However, lenders often insure them anyway to lower their risk, facilitate securitization or reduce their capital requirements.

LOW-RATIO 贷款意思是首付大于20%。

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了解加拿大按揭与住房公司（CMHC）的人都知道，CMHC有两个重要的职责，一是提供住房按揭贷款违约保险，降低商业银行信用风险，从而使更多的消费者能够得到按揭贷款；二是资产证券化——收购按揭贷款，承销按揭贷款债券，将金融机构的按揭资产转化为现金。CMHC的第二个功能与美国“两房”的作用是相同的——制定收购标准，收购贷款并将其证券化。大银行存款较多，资金来源充足，可以将大部分按揭贷款持有至到期，而小的金融机构资金来源有限，通常会把大部分按揭贷款出售，套现后续作更多的按揭贷款，从中赚取差价。加拿大中小贷款机构从风险偏好上可以分为两类：一是承做A类按揭贷款的风险规避型金融机构；另一类是承做高风险的B类按揭贷款机构。A类贷款机构专做风险低的按揭贷款，其中一些金融机构甚至把每一笔贷款都送去CMHC投保，以便在需要资金时立刻将持有的按揭贷款出售。借款人首付款超过20%的贷款，保费费率较低，由这些机构自己承担了，因此借款人不知情。

从上述情况我们可以了解到，为什么在加拿大只有大银行才有新移民按揭项目，为什么留学生等非加拿大居民可以在大银行拿到正常利率，而在小的金融机构得到的利率较高。小的金融机构缺乏资金实力，很难将一笔按揭贷款持有至到期，如果出售，按揭贷款的质量必须符合CMHC制定的收购标准，但新移民、留学生身份等按揭贷款因不符合收购标准，无法出售给CMHC的，原因是CMHC只收购有收入的借款人的按揭贷款。值得注意的是，一些B类金融机构确实承做不符合CMHC收购标准的按揭贷款，但是利率非常高。如果你正持有留学生签证、访问签证，以及难民纸，最好直接向加拿大的五大商业银行咨询。如果有人在媒体上自称能够为上述借款人“解决困难”，最好要问清是哪家贷款机构的产品，利率是否超出正常市场利率很多。一些不良中介将上述非居民的借款人介绍给B类贷款机构，从中赚取高额佣金。

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