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标题: 楼花转让（转帖） [打印本页]
作者: 闲云野鹤    时间: 2017-5-18 21:25
标题: 楼花转让（转帖）

1. 提前转让。英文是Assignment。其实，是第一手买家将一份有利可图的买卖合约加价卖给第二手买家，第一手买家在收楼前就可赚得投资收益。第二手买家明知第一手买家赚了他的钱，为什么二手买家还会买呢？因为一手买家已经为第二手买家抢到了他喜欢的楼层/朝向；甚至，从第一手买家那里买比直接从发展商那里买还要便宜，第二手买家也是有利可图的。如果要作Assignment，两个买家要从发展商那里得到许可，也应该得到你的地产经纪（协助议定市场价格）和律师（把关合同文件）的专业服务。

2. 到期转让。英文是Back To Back Closing. 很多朋友会一直等到发展商交楼时才完成转让，主要原因是可赚到全部升值空间。另外的原因也可能是，部分发展商会在原始的买卖合约中写明不许可提前转让。当然，有的发展商也很灵活，有时会在正式合约外与买家签一纸修改条款，许可买家（免费）做一次提前转让/转名手续。所以，买楼花时要让您的地产经纪向发展商问清楚可不可以签一纸修改条款。同一栋楼在不同的发售阶段，发展商做法可以不同。好在过去几年楼价一直在升，大多数买家等到发展商交楼时才完成转让并且赚到了可观的收益。


现在市场上转让的楼花除了一小部分是通过开发商转让的以外，很多是通过地产经纪做的。那么在这一过程中，要注意什么，有哪些费用呢？
在楼花的转让过程中有转让方和被转让方，先说说转让方。
在英文中，转让方叫Assignor，把自己名下的楼花出让给别人。
那么assignor 需要注意的问题：
1） 在转让之前，Assignor 一定要和开发商咨询楼花是否可以转让，如果可以的话，开发商要收取多少费用。这一点非常重要，如果开发商不允许转让或转让费用太高的话，转让就没有了任何意义。（通常在购买合约中有说明可以转让的时期）
2） 和地产经纪商定楼花转让的方式：MLS, Exclusive, 还是Privately.
3） 开发商可能要求受让方assignee 提供贷款证明。
4） 一般来说开发商收取的转让费用是由Assignor 来付的。
5） 需要准备所有和原购买合同相关的文件。
6） 如果assignee最终没有履行合同，Assignor 仍然有责任履行原合同，这一点很重要。
7） Assignor 需要付的费用有：
A) 法律费和相关支出
B) 发展商收取的费用
C) 地产经纪的中介费
楼花受让方，在英文中叫做Assignee
Assignee 需承担的责任和需付的费用：
1） 委托买方地产经纪起草楼花转让合同，并请律师审查合同条款。
2） 在入住是需付的费用有： A)押金， B)预估的地税，C)预估的Condo管理费用，D)利息，一般来说Assignee 要交给发展商几张远期支票。
3） 在最终交付时，assignee需要支付给发展商的费用有：
A） 二年内的地税
B） 电，水,煤气表的安装费和接入费（每个表$500-$700）
C） 发展费或城市建设费几千不等，最好能有个Cap.
D） Tarrion 新屋质量保证（$600-$1900）
E） 发展商的贷款清算费用（Discharge of builder’s mortgage, 约$200-$300）
F） 发展商处理转让方押金支票的费用（约$250）
G） 2个月的Condo准备金
H） 购买合同规定中的其他需付的费用。
4） Assignee 还需付下面的附加费：
A) 法律相关的费用和支出
B) 土地转让费（省或市）
C) GST/HST的折扣
D) 市府的土地征用费用。
5） 在Condo 登记以后，发展商把产权转让到Assignee名下的时候，Assignee需要把
余款付给发展商，同时把在转让合同中规定的，欠Assignor 的钱付给Assignor ，整个过程才算结束。
楼花的投资过程比较复杂，牵涉的内容也很多，建议大家在投资楼花的时候，多多听听专家的意见，特别是专业地产经纪的意见，不要冲动投资，仔细研究阅读合同，以免疏忽造成不必要的损失。

楼花并不是你想什么时候转手就能转手的。地产商通常都有一些限制条件。例如，你购买的CONDO有两个CLOSING的日期：Occupancy Closing 和Final Closing。前一个Closing是拿钥匙，后一个Closing是拿产权。有一些开发商允许只有拿钥匙后才可以转让楼花；也有一些开发商要等他的房子卖掉85%以后，你才可以转手；有的甚至根本不允许原始购房者在拿到产权以前转让楼花。所以买家在买楼花时就必须了解清楚。
如果发展商为了促销，的确给了你权利在任何时候可以转让，在购房合同里面一定会有相应的条款，售楼中心里的销售人员的口头承诺是不具有法律效应的。
有的人可能是因为为了避免产权转让时可能发生的产权转让费和律师费，所以才考虑在Final Closing前转让楼花。但是转楼花时，你会发现地产开发商一样要向你收取$3000.00到$5000.00不等的Assignment Fee。
另外，即使开发商允许你转让，但由于拿钥匙时你还没有产权，房子不能上MLS，楼花的买家和买家的地产经纪人只能运用有限的个人渠道去推销所拥有的楼花单位。
让我们从心理学的角度来分析一下：投资Condo要想有好的回报，就必须要找到真正需要住现房，喜欢新房，而在某一段时间内又找不到其他可以替代的现房的买家。这样一来，你才能卖个好价钱。如果是转楼花，尤其是房屋交付使用以前，真正的买家看不到现房，是不会给出个好价钱的。而如果接手的人同样也是炒家，他们并不急需住房，考虑的同样是投资的回报率。他们不会成为为了急需住房而出好价钱的买家的。实际上这种情况就和炒股票的买方心态是一样的了。而懂得地产投资的人会明白，投资的利润最有可能的是在最终使用者或者是最终消费者身上实现，而不是把希望寄托在和投资者自己同样的心态的人身上。
另一方面来分析一下你自己，如果你是跟风炒楼花，自己根本就没有打算长期持有物业，把自己仅有的所有资金全部投进去，甚至借钱付Deposit来炒楼。即使市场行情一直比较好，到时候如果没有有效的渠道找到买家，而你又必须要抽出资金。很有可能不是别人给钱让你赚，而是你得割肉让别人赚钱！
事实上，在CONDO如雨后春笋般冒出来的今天，总有新屋可买，如果同样是期房，谁又来买你加价的楼花呢！
因此，杨洪建议，买楼花不能有黄牛心态。拿到钥匙后，先租一段时间，等拿到产权以后，可以同时做两个Listing, 一个For Sale, 一个For Lease。利用ＭＬＳ系统，能卖个好价钱就卖掉，即使买卖市道不好，能租个好价钱就先租着，要有长期打算。
其二，很多人对买楼花后的费用估计不足，以为只有交定金的钱就行了，其实这里面还有很多费用。
在拿到钥匙后和拿到产权前，大概６――８个月的时间，你需要交Occupancy费、预估地税和预估管理费，由开发商代收代缴。
还有律师费、Land Transfer Fee（土地转让税）。如果是自住，首次买房，你可以免掉最高至2000元的土地转让税；如果是投资，即使是首次买房，也不能免掉这部分费用。如果你要转楼花，需要付给开发商3000-5000元的Assignment Fee。
另外，无论是转楼花（Assignment）还是拿到产权后卖掉，都要考虑一个Marketing Fee以及经纪的佣金。
任何投资都是有风险的，谁都不能保证楼花在几年后一定涨价。杨洪建议，如果要投资CONDO楼花，无论从心理和资金上都要做充足的准备，资金不足最好不要涉足，更不要借钱来炒。每个家庭，每个人的财务状况不同，思维方式不同，投资心态不同。同样一种投资，其回报率可能千差万别。凡事三思而后行，千万不要盲目跟风！

最近总有朋友来问，从建筑商手里买了个楼花（期房）, 现在想在final closing 之前转手，应该注意哪些税务问题呢？
通常，我们说买楼花有三种目的：自住，出租，转让。
1. 自住 –
如果和建筑商签合同（Purchase and Sale Agreement）时，已经声明是自住（primary residence） , 建筑商会代办申请新房 HST rebate, 并把能够拿回的rebate做到房价里面。一切不用自己操心。合同上的价格就是最后的价格，买家不需要额外再付 HST。
注意：如果final closing 之后没有按时搬入，而是转手卖出，这个行为就使该房不符合“自住房”的概念了 （因为没有“住”）。CRA会追回已经发放的 HST rebate。
2. 出租 –
如果和建筑商签合同（Purchase and Sale Agreement）时，声明房子将用于出租，那么买家除了要付给建筑商原始房价之外，还要付个13%的HST。当然，这个HST可以通过填表申请HST rental rebate从CRA拿回相当多的一部分来。这个rebate 申请通常建筑商不负责，需要自己来做。
3. 转让 -
在Occupancy/Final Closing之前就转让 （assignment） 。相当于，在没有拿到产权证之前，把原来的购房合同卖给接手的买家。
问题最多的就是这个“楼花转手”。 下面就重点讲讲这部分：
首先，要知道，不是所有的楼花都可以转让的。有些建筑商就明文规定，不许转让楼花。这就一定要等到final closing 之后，再进行转让。
其次，还有一些建筑商，会给买家这个自由（购房合同里会写），可以转让楼花。尽管合同里有这个条款，在进行转让之前，通常还是要得到建筑商的书面同意。因为在closing之前转让这个楼花，就意味着这一纸合同是建筑商和新买家之间签署的了。有的建筑商会收取一个费用， 几千块不等 （这个费用通常也是有HST的）。有的建筑商为了吸引买家，就干脆不收。
从GST/HST的角度来说，“Builder”这个概念并不一定意味着就是原始建造房子的人。第一手买家同样也可以被视同为”builder”. 请看下面几种情况：
例一：
村长，师哥，和笨猫三人共同租住在一栋3个卧室的DT小房子里。2015年1月，他们终于凑够了份子钱，和建筑商签订一购房合同，购买一湖景高级公寓one-bedroom condo。 合同上注明，购入价为50万， closing date 预计为2018年7月。2016年2月，湖景公寓身价暴涨。村长师哥和笨猫分别收到几个offer想购买他们手中的湖景楼花。彻夜研究后，三人决定将楼花转手给美女丫丫小姐。交易成功后，三个男人分了钱，欢欢喜喜各自回老家娶媳妇去了。
分析：从CRA的角度看，三个大男人买个one-bedroom的小condo本身就不现实, 真的要住吗？怎么住？他们考虑了几个offer最后决定卖给丫丫。从这个层面来说，他们仨人购房的intention 就并非为了自住，而是为了转手卖钱。最终转手成功可以说是 in the course of a business or adventure or concern in the nature of trade. 因此，村长师哥和笨猫可以被视为GST/HST意义上的”builder”. 既然是builder, 他们卖新condo （make a taxable supply） 就是要收HST的。
例二：
陈总和夫人带着三个孩子住在4个卧室的大别墅内。他们只有这一套房。2015年1月，陈总携同夫人与一家建筑商签署了一购房合同，购买林间one-bedroom高级公寓。购入价为50万元，预计closing date为2016年1月。在2015年12月，趁着还没有入住，陈总和夫人决定把condo卖了，卖价60万。他们用赚的钱给自己的大别墅又加盖了一层。
分析：从CRA的角度看，尽管陈总和夫人从来没有倒房历史，但是一家五口人买个one-bedroom的小condo也是有悖常理的， 一看就不是真心想住。从这个层面来说，他们购房的intention 就并非为了自住，而是为了转手卖钱。最终转手成功可以说是 in the course of a business or adventure or concern in the nature of trade. 因此，陈总和夫人可以被视为GST/HST意义上的”builder”. 既然是builder, 他们卖新condo （make a taxable supply） 就是要收HST的。
例三：
牛魔王和铁扇公主带着三个孩子住在3个卧室的糖豪斯内。2015年1月，他们与建筑商签署了一购房合同，购买渔人村一4-bedroom大豪斯。大豪斯离孩子们的学校很近，走路可达，大豪斯离牛魔王的单位也近，夏天老牛可以骑自行车上班，可以省下不少油钱。大豪斯的closing date是 2016年7月。在2016年1月，牛魔王和公主卖掉了3卧的糖豪斯，搬到一处租房暂住，打算等新房可以入住后立即搬入。但是，计划没有变化快，2016年6月，铁扇公主的母上大人重病，不能自理，要求和他们同住便于伺候。
老牛和公主一商量，觉得这样子4卧的大豪斯貌似不够住了，为了母上大人，得买个更大更豪的豪斯才行。所以，他们在closing之前，把4卧室的大豪斯卖了。
分析：从CRA的角度看，老牛和公举卖掉了原来的住房，搬到租屋暂住，新购入的4卧大豪斯距离上学上班都近，这些证据足以说明他们买房自住的意图真实可信。尽管后来并没有如期搬入，而是卖了4卧大豪斯，那也是有特殊原因的 （change in personal circumstances – 有了母上大人的加入，新房不够住了）。所以，从CRA看来，他们不是为了卖房而买房，所以，从GST/HST的角度看，老牛和公主不是”builder”, 他们卖房不收HST.
例四：
2015年1月，大灰狼和建筑商签署了一购房合同，购买士嘉堡一新房，自住。新房离单位近，离家更近。Closing date是2016年7月。在2016年1月，大灰狼的单位搬迁到纽约，为了保住工作，大灰狼决定前往纽约，和单位共存亡。临走，大灰狼卖掉了手里的新房楼花。
分析：从CRA的角度看，大灰狼买房自住，卖房的唯一原因是单位搬迁。因此，从GST/HST的角度看，大灰狼不是”builder”, 他卖房不收HST.
Assignment fees 楼花转让费
买楼花，通常原始买家要先给建筑商付一个deposit。 转手楼花之时，原始买家还要赚上一笔。
如果，像上面的例一和例二里讲的，卖楼花行为是taxable, 要收取HST的，那么接手的新买家就要在谈好的转让价的基础上，再付一个13%的HST。
举个例子：
珍妮和建筑商签了一购房合同，当天付deposit 一万元。一个月后，珍妮把“楼花”转手以一万五卖给了彼得。如果这个交易属于例一和例二的情况，那么新买家彼得要在整个儿的一万五的基础上，再交13%的HST。彼得需要付 $15,000*1.13= $16,950。
楼花转手后的 HST rebate 怎么办？对原始买家来说：
1. 如果原始买家被视同为builder（看例一，例二）, 他的转手楼花的行为需要收HST，他就不再符合HST rebate 的条件 （因为买房已经不是为了自住）。
2. 甚至当原始买家不是builder (看例三，例四)， 转手楼花不需要收HST，他也同样不再符合HST rebate的条件 （因为没有ownership, 在ownership到手之前就已经转让出去了）。
总之，楼花转手，原始买家必须退回 HST rebate.
对接手的新买家来说：
1. 如果符合申请新房HST rebate的条件 （自住/出租），就可以申请这个rebate。
总之，接手楼花，新买家可以重新申请 HST rebate.
注意：
当楼花转手之后，可能存在俩个“builder”了。一个是真正建房的建筑商，另一个是原始买家。这种情况下，接手的新买家通常要把GST/HST付给建筑商 （for the purchase of the new home）还要付给原始买家 （for the purchase of the interest in the new home）.
比如：
新房总价为30万。小王是原始买家，和建筑商签好合同，付了deposit $10,000. 几个月后，小王把楼花合同转卖给大刘，商定的交易价为$15,000. 大刘接手后，需要付给小王 $15,000*1.13 = $16,950； 在final closing之时，要付给建筑商购房的尾款，和13%的HST。
一个新房只能有一个new housing HST rebate. 大刘接手后，就不能再通过建筑商来代办新房的HST rebate, 也不能同过原始买家小王来申请 rebate. 相反， 大刘可以直接跟CRA提交 - 把付给建筑商的，和付给小王的 HST 分别列在申请表上一起申请。






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