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标题: 交接费用调整（Closing Adjustments）怎么算？ [打印本页]

作者: 闲云野鹤 时间: 2017-6-23 09:49
标题: 交接费用调整（Closing Adjustments）怎么算？
本帖最后由闲云野鹤于 2017-6-23 20:10 编辑

在蒙特利尔买房过户的时候在公证师那里要算出交接费用调整（Closing Adjustments），主要是地税和学校税调整，到底是怎么算的呢？地税和学校税为啥日期还不一样？让我们细细得看一下：

为了让大家好理解，这里先举个简单的地税/学校税例子：
比如，房子的地税一年是3650元，摊到每天就是10元。 3650/365天=10元。这里算出每天的地税。
学校税是365元，摊到每天是1元。365/365=1元，这里算出每天的学校税。

交接日期是6月28日。
政府收地税是从1月1号到12月31号算一年。卖主在此之前已经把1月到12月份的地税全交了，那么在交接的时候，买主就应该把6月28日到12月31日的地税按天计算付给卖主。如此产生的费用即调整费用。根据以上例子，如果交接日期为6月28日，那么卖主只应该付178天（从1月1号到6月27号），也就是只应该付178*10元=1780元，但是他付了全年3650元，多付了3650-1780=1870元，这个费用将是买方buyer要还给卖方seller的。
政府收学校税是从7月1号到6月30号算一年。注意跟地税不一样喔。卖主在此之前已经把去年7月1号到今年6月30号的学校税全交了，那么在交接的时候，买主就应该把6月28日到6月30的学校税按天计算付给卖主，也就是三天的学校税。在公证师那里是这么写的：卖方负责从去年7月1号到6月27号，362天，应付362元，但他付了365元，多付了365-362=3元，这个费用将是买方buyer要还给卖方seller的。

各位看懂了吗？

现在是一个真实的例子：
交接日期是6月28日。
Municipal tax 1844.20 for the period（ January 1st, 2017 until December 31st, 2017).
The vendor is responsible for the priod from Jan 1st, 2017 until June 27th, 2017 being 178 days:
1844.20*178day/365day=899.36
The vendor having already paid an amount of 1844.20, the purchaser owes the vendor the difference of (1844.20-899.36=944.84)

School tax 379.11 for the period（ July 1st, 2016 until June 30th, 2017).
The vendor is responsible for the priod from July 1st 2016 until June 27th, 2017, being 362days:
379.11*362days/365days=375.99
The vendor having already paid an amount of 379.11, the purchaser owes the vendor the difference of 379.11-375.99=3.12

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