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标题: Conventional vs. Collateral Mortgages(转帖) [打印本页]

作者: 闲云野鹤    时间: 2016-9-1 10:48
标题: Conventional vs. Collateral Mortgages(转帖)
本帖最后由 闲云野鹤 于 2016-9-1 14:20 编辑

http://www.mortgagewisefinancial.com/mortgage-information/conventional-vs-collateral-mortgages

加拿大的房屋贷款的登记形式普遍使用的有两种,即传统式的按揭(Conventional Mortgage)和抵押式的按揭(Collateral Mortgage)。顾名思义,过去房贷都是传统的按揭(Conventional Mortgage)的。可是,最近几年,越来越多的银行和其他金融机构开始采用抵押式的按揭(Collateral Mortgage)。也许您会说,这个只是法律上的问题,和我有什么相关。而且,现在的消费法没有要求金融机构对消费者解释清楚两者的区别,所以大多数消费者在签贷款合约的时候,根本不知道会对他们有什么影响。但是,这两种不同抵押形式是会对您的贷款和今后的使用有重要的影响的。所以,今天我们有必要探讨一下。


首先,传统式的按揭借入的金额、利率、还款计划基本上是固定的,法律上的登记环节体现出了所房贷的金额。也就是说,当房贷所欠金额还付清后,要再借的出来一些贷款,要重新进行法律抵押登记。而如果要在现有的房产上再加一个房屋信用透支额度(Home Line of Credit),一般是登记成第二抵押(Second Charge)。和第一抵押,也就是原来的房贷是毫不相干的。


相对应的,抵押式的按揭(Collateral Mortgage)的抵押登记可以超过实际放贷的金额。比如说买房子时借贷房价的80%,50万,抵押登记为房子全价100%,62.5万。如果以后房价涨了,到75万,再借贷到80%,60万,只要是低于原来的登记额,就不需要再重新进行法律抵押登记。这种抵押方式以前都是用于房屋信用透支额度(Home Line Of Credit)的抵押登记,现在很多银行开始用于房贷的抵押登记。它的好处就是比较灵活,比如很多银行,如果有房屋信用透支额度(Home Line Of Credit),是和房贷在一起,作一个法律上的抵押登记。如果房贷偿还了本金一部分或全部,多出来的额度就会自动变成房屋信用透支额度的额度,不需要另外再申请和做法律手续。


下面,看看抵押式的按揭不方便的地方。


传统式的按揭是通过省级土地产权登记办公室(Provincial Land Title/ Registry office)进行的。房贷到期以后,如果转到其他房贷机构,只要保持一样的余额和还贷年限,是可以转交原有的抵押的,只是换个房贷机构的名。换句话说,就是借贷者不需要再多付一词律师费。


而抵押式的按揭(Collateral Mortgage)是通过Personal Property Security Act(PPSA)登记的。房贷到期以后,是不可以转登记的。如果要转到其他房贷机构,就必须解除登记,再在新的房贷机构名下再登记(discharge and re-registration)。也就是说,借贷者要多付一次律师费,大概几百到一千多元不等。这样,一些余额少的借款者可能由于花费的原因就不转了,错过了别的房贷机构好的条件。


还有,抵押式的按揭房贷和房屋信用透支额度是捆绑在一起的,要动一个,另外一个也要动。比如,小王房子上有50万房贷和30万房屋信用透支额度,共一个抵押登记。他做生意需要资金,想把那30万额度增加到35万,现有银行不批。另一个银行批了,可是因为是一个抵押权,要作这35万,50万的也得转银行。而50万的是房贷还没有到期,要转的要付一大笔罚金,超过一万元。所以他只好作罢。所以,借贷者在还贷款时,应该向贷款的银行询问并清楚自己的房贷是哪种形式及优缺点,结合自己的情况,加以考虑。
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在加拿大,按揭贷款从抵押注册方式上可以分两种:常规按揭贷款(conventional mortgage)和组合按揭贷款(collateral mortgage)。按照加拿大消费者保护的相关规定,商业银行没有法律上的责任向客户解释的贷款是如何注册的,这两种注册方式对消费者有什么影响,原因是,这里面的法律问题太多,最好是留给律师去解释,毕竟购房者付了律师费。

按揭贷款的抵押物是借款人的房产,在加拿大,房产抵押注册时通常有两种方式“collateral charge”和“conventional charge”。前者被称之为“组合按揭抵押(贷款)”,后者称之为“常规按揭抵押(贷款)”。所谓“组合”是指在这种注册方式下登记的按揭贷款,银行可以按照借款人的需要增加贷款金额;也可以将贷款分为不同贷款期限的信用额度、浮动利率、固定利率等N个组合式的按揭贷款。如此方便,为什么不是所有银行都使用这种方式?让我们来看看与之对应的“常规”按揭,这类贷款的抵押注册方式与前者不同,允许借款人在不同的银行间以“assignment让渡”的方式“转贷款(switch/transfer),而不需要律师费。两类注册方式不同的按揭贷款特性对比如下:



组合按揭贷款常规按揭贷款
不同银行间转让(switch/transfer)不可以可以
在同一银行增加贷款金额无需再注册和再抵押需要再注册和再抵押
按揭贷款与房屋净值额度组合可以不可以
不同期限或性质(浮动/固定)的按揭贷款组合可以不可以
换银行成本有律师费转让(switch/transfer)的情况下没有律师费再贷款(refinance)的情况下有法律费用


显而易见,“组合按揭贷款”对银行留住客户非常有利,如果借款人希望在房产增值后,从该银行借出更多贷款,可以节省再次注册抵押的法律费用,同时也可以利用此贷款的可组合性,将大笔贷款分成若干笔利率和期限不同的贷款,从而分散利率风险,还可以通过房屋净值额度,充分利用房屋净资产。此类贷款的排他性也是非常突出的一个特点,贷款到期后,借款人需要考虑是否值得支付律师费换到其他银行,以安省为例,此项律师费用大致为600-800加元,这个不高不低门槛多少会挡住一些四处打探“最低利率”的rate shopper走出原来贷款银行的大门。

笔者常接到客户的询问“我在ABC银行的贷款要到期了,想问问你们银行能给什么利率?”对于这种问题,我通常都问一下“你在ABC银行做的是collateral mortgage还是conventional mortgage?”迄今为止,没有一个人能回答自己的贷款到底是如何注册的。于是,笔者会换一个问题“你的按揭贷款是否与房屋净值额度混合在一起?”有些朋友居然连这个问题也回答不出来。如果你的律师在贷款时没有给你解释注册方式,借款人可以自己看一下原来的贷款文件,看有没有“collateral mortgage”的字样,假如找不到,可以将贷款文件带给专业人士,帮助解释。笔者之所以询问这两个问题,主要是因为,借款人不了解,注册抵押性质的不同,换银行的成本就不同。绝大多数消费者认为到期后,没有任何成本就可以转到其他银行,其实不然,如果是“组合按揭贷款”,就不能转银行,如果要换银行,需要有律师介入,因此有律师费。律师费的通常会抵消不同银行将利率的差别。如果不搞清自己的贷款在换银行时有哪些费用,就到处打电话询价,是徒劳无意的。按揭贷款和房屋净值额度组合的贷款都是“组合按揭贷款”;贷款文件上注明是“collateral mortgage”也是“组合按揭贷款”,建议消费者拿起电话询问“最低利率”时,自己先搞清有多少成本,值不值得换银行。30万元的按揭贷款,还款期25年,贷款期5年的浮动封闭式按揭贷款,利率P-0.7%和P-07.5%之间,5年的利息支出相差708元,如果原贷款是“组合按揭贷款”,显然借款人根本没有必要shop around。

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Mortgage和Collateral Mortgage (Loan)有什么区别?
银行在政府经融管理部门注册经营类别时,有2类。一是正规的Mortgage,另外一种是Collateral Mortgage(尽管对外也一样被称作为Mortgage)。选择哪一种通常由这家银行的经营策略和市场策略决定。选择了Mortgage,就必须遵循Mortgage Act;选择了Collateral Loan,就不用遵循房贷法,而只需遵循Bank Act。总的来说,房贷法更加保护借款人一点。比如,房贷法规定复利计息一年只能2次,还必须滞后收取;房贷到期后,不管借款人有没有工作,都必须给与Renewal,即重新签署房贷合约。而反观Collateral Mortgage,就可以每个月收取复利,甚至每周收取复利,通常都是提前计算复利;也可以贷款到期后,因为申请人没有收入而拒绝继续贷款(Renewal)。另外,如果客户晚付了房贷,Collateral Mortgage的银行可以增加你的利率,最高可以增幅10%的利息,而正规Mortgage就不可以。

许多放贷机构提供给客户的贷款,并非是真正的房贷,而是Collateral Mortgage,尽管他们这些机构都将这些贷款叫做“房贷”(Mortgage),很是混淆视听。其中包括加拿大五大银行之中的某些银行,以及市场上一些主流的中小型银行、部分保险公司、部分信用社以及部分金融财务公司。比如TD银行、CIBC银行、HSBC银行、国民银行(National Bank)、ING、以及一些保险公司,如London Life、Manulife等。如果你因为利率低点而选择了这种银行,那么你就可能要支付高于其他正规房贷的同等利率的利息;你也会承担更多的贷款风险;你也会在合约到期后转银行时需要承担额外的律师费(目前通常在650元至750元)。

有的Collateral Mortgage银行为了给申请人造成错觉,也采用一年2次计算复利,但却是提前计算或采用不同的计算公式进行计算利息。申请人只要对比一下放贷机构正式出具的Payment Schedule(房贷付款本金利息明细表),即可看出不同。有些保险公司的不良保险经纪为了忽悠客户,对外谎称公司不允许提供这份明细支付表,而只告诉客户每月或每双周付款金额和合约结束的余额,让客户没有办法进行直接比较。法律规定,客户在签约前,放贷机构必须向客户提供Payment Schedule(房贷付款本金利息明细表),除非客户事先签字认可。所以,客户如遇这样的经纪,通常实际利息的支付要远高于看上去比他利率略高的利率,否则,他们为什么要隐藏不给呢?


五大银行只有TD是必须选Collateral mortgage,其他银行有两个选择,可以自己决定。从2010年10月18日起,房产抵押给TD银行的消费者,按揭贷款的注册方式全部是组合按揭贷款注册方式。TD去年改变贷款政策时,《环球邮报》的相关报道见http://www.theglobeandmail.com/g ... ows/article1752474/








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