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标题: 加拿大房屋贷款MORTGAGE [打印本页]

作者: 闲云野鹤    时间: 2016-3-9 16:46
标题: 加拿大房屋贷款MORTGAGE
本帖最后由 闲云野鹤 于 2016-3-4 23:39 编辑

在加拿大买房子我们一般都用房贷mortgage, 现在利息那么低,即使有钱也不要全额现金买房,而是付一部分首付买房,用银行的钱来享受。还有余钱则去投资别的项目如再投资一个物业,或股票债券黄金等等。CASH is the KING, 手有余粮心里不慌。

有两种贷款,浮动利率贷款Variable Rate Mortgages 和固定利率贷款Fixed Rate Mortgages,了解他们的区别非常重要。

浮动利率贷款是跟加拿大基准利率浮动的以下所说的数字都是百分比,加拿大基准利率现在是2.7。
http://www.tradingeconomics.com/canada/bank-lending-rate,去谈贷款时如银行A-0.6 银行B-0.85,意思就是从基准利率上减少0.6或减少0.85. 那按着今天的基准利率,银行A的贷款利率是2.7-0.6=2.1. 银行B的贷款利率是2.7-0.85=1.95.显然银行B的利率更优惠。如果过了几个月基准利率变成了3 则银行A的的贷款利率是3-0.6=2.4,银行B的贷款利率是3-0.85=2.15。这样每月交的房贷MORTGAGE里本金和利息的组合就会发生变化。

固定利率贷款则是固定的去谈贷款时银行会给出2年的固定利率和5年的固定利率,在这几年的时间内不管基准利率如何变化,你签的贷款都不会变。好处是不用为未来担心,坏处是万一基准利率降低很多,你还锁定一个高的利率不划算。

另外还有个概念OPEN(开放式贷款)和CLOSED(封闭式贷款),OPEN的项目可以无条件随时结束,CLOSED项目如果提前结束或者变动要付违约金,具体约定会出现在Mortgage的合同里.这样做的代价就是这种Fully open的mortgage的利息一般会较Closed的要高。

那去哪贷款呢?有人喜欢去不同的银行挨个询问,即练习了英语又了解了市场。有人喜欢找个贷款经济,由他去找一个最低利率的贷款,这两种方法各有利弊。

有人喜欢所有的投资股票房贷支票都在一个银行这样便于操作,我把这个银行称为自己的银行。如在自己的银行有熟悉的客户经理,有时可以拿到很好的房贷利率。我有个印度朋友在自己的银行拿到了好的利率,过程是一波三折。首先他在网上银行Tangerine拿到了更低的利率(我将另外介绍Tangerine银行),然后用这个低利率去跟自己的银行谈,希望自己银行能降到一样利率,如果不行就威胁要转出自己的账户。别以为银行都很听话,他打了九次电话,不同的工作人员接的,回答都是NO。 一般人到这时就放弃了,他又打了第十次电话,这次银行同意给降到低利率了。这是几年前的事了,我至今还记得他那天兴高采烈的模样。如果是我的话直接就跟网上银行Tangerine签了,因为它是我最喜欢的银行,我也没时间跟银行的人磨叽。

找一个贷款经济的好处是省时间,他肯定有他自己熟悉的银行或贷款机构,他相当于是批发商,拿到的利率肯定比普通人(相当于是零售商)低。他每年给那些银行带来很多客户,银行就会给他折扣。但是有的时候他选择的是一些小的贷款机构(可能给他的佣金更高或利率更低),要求比较严格,有些买房过户律师不收这些小银行的贷款,所以在选银行的时候跟律师沟通一下,省得白费力气。如这种情况发生了,要么换大的银行高的利率,要么换肯收小银行贷款的不嫌麻烦的律师。

我在网上找了个加拿大各省的MORTGAGE比较网站,大家可以一目了然地看到各省各大金融机构(银行和贷款机构)OPEN/CLOSED/FIX/VARIABLE/2年,3年,5年的利率。有个这个网站你就可以大概了解当时的房贷情况,好有的放矢得跟各金融机构贷款经济谈了。这叫知己知彼百战不殆。
https://www.ratehub.ca/best-mortgage-rates

这个网站还有各种信用卡比较,各种计算器,大家感兴趣的好好研究一下。

附上一个房贷计算器,用这个计算器你可以算出每周还款是最省钱的办法。
http://www.canadamortgage.com/calculators/amortization.cgi



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