How to File Your Rental Income Taxes

闲云野鹤 · 发表于 2017-5-8 11:19:11

Limits on CCA
You cannot use CCA to create or increase a rental loss.
http://www.cra-arc.gc.ca/E/pub/tg/t4036/t4036-e.html#P577_56059

一下部分转自房东网马云：

房子的折旧

税务意义上的折旧，英语叫Capital Cost Allowance, 简称CCA，是个大家经常吵来吵去的话题。争论的焦点，就在于到底应不应该提取折旧呢？

我一向脑子慢，为了不把自己绕懵，喜欢把复杂的事情简单化。

举个例子说：

爱丽丝小姐有一出租房，当年60万买入。每年报税都申报房屋折旧来降低出租收入。出租10年后，房子卖了100万，有增值40万。

* 家具，大家电，这类都可以折旧，用不同的折旧率，这个自己做功课，CRA网站上都有。喜欢学习的同学，请看http://www.cra-arc.gc.ca/tx/bsnss/tpcs/rntl/cca-dpa/menu-eng.html

咱们今天只讲房屋本身的折旧（4%）：

* 第一年（1/2yr rule）可以折旧的最高值是60W*4%*1/2=12，000 （头一年折旧只能提取一半，这个叫作half year rule）

* 第二年（60W-12000）*4% = 23，520

* 第三年 22，579

* 第四年 21，676

* 第五年20，809

注意1：这些数字只是可以提取折旧的最高值，你可以从0 到最高值，选其中任何一个数字来提取当年的折旧。

注意2：折旧还不能制造亏损（rental loss），你不能用提取折旧把当年的房租收入搞成负数，降到0就可以了。所以，选取的这个折旧值还得小于等于我当年的net rental income. 注意是NET.

简单起见，假设爱丽丝小姐每年平均取折旧1万，折旧10年，一共提取了（CCA）10W的房屋折旧。此时，账面上还剩60-10 = 50万（Undepreciated Capital Cost , 简称UCC ）没折。

既然提取了折旧，这10年出租还能有正现金流的可能就微乎其微了，即使有挣也可以忽略不计。也就是说，提取折旧的唯一目的就是使房租收入尽量降低，争取为零，因为租金收入，减掉各项费用后，再提取折旧，几乎没有什么剩余的了。这是大家最终想要的结果。

【高收入人群】如果你本身就是高收入，一直在比较高的tax bracket。如果年收入9万，边界税率（marginal tax rate）就已经是43%。不提取折旧，你10年需要多付出10W*43%= 4W3的税。使用折旧一共给你省了4万3的税！

现在，咱们看看【提取折旧的后果】：10年后房子涨到100万，卖了，结果就是：1）增值capital gain = 100-60 = 40万。

2）CCA Recapture 10万（recapture -- 账面上剩余的折旧有50W，卖了100万导致CCA claw back）。

最终，taxable cap gain 的20万加上CCA clawback的10万都算入当年收入。等于在你现有9万收入的基础上加30万再纳税。这时的marginal rate几乎50%。也就是这个CCA clawback 让你在10年后交了10*50%= 5万！

【小结】高收入人群提取折旧，相当于延税（ tax deferral）. 10年期间每年的确能省点儿税.但在出售房子那一年，全部付回去了，而且还多付了7千。

【低收入人群】假设你收入4万（保守起见，咱们作最差打算，一直4万，您10年一直挣这个数，不涨钱），边界税率20%，那么房屋折旧 10万 *20% = 2W. 也就是说，这10年提取折旧省了 2万的税。

同样，10年后卖了100万。结果：

1）有 capital gain 40 万。

2） CCA recap 10万。边界税率涨到近50%。那么 CCA clawback 同样使你需要交 10*50% = 5万的税。

【小结】对于低收入人群，提取折旧在过去10年给你省了2万的税，但卖房那年你需要为此交5万的税。

【大总结】一句话，出来混总是要还的。提取房屋折旧，平时省税，卖房当年一下子就全交回去了，而且更多。因为卖房产生的巨大的增值capital gain (哪怕已经退休没有收入) 已经足够使你升到最高的tax bracket，更何况加上CCA clawback - 100% taxable.

【其他需要考虑的因素】为了好理解，我这个例子里好多需要考虑的因素都没提。比如个人收入变化，房市的走向，卖房时是涨是跌，等等等等都没提。。。具体情况要具体分析，每家不一样，请找会计师好好规划。我个人是不提倡提取房屋折旧的。其他的会计师有提倡提取折旧的，也有道理，您还是根据自己的情况，多走走多问问。

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