本帖最后由 闲云野鹤 于 2016-4-21 08:56 编辑
最近我看了很多有关贷款额度的热帖，有人说可以从银行贷工资的5倍，有人说7倍，还有人说只要自己首付给了房屋价格的35%，银行不看收入就给贷剩下的65%。总的感觉就是人有多大胆地有多大产。要想知道梨子的滋味最好的办法就是自己去尝一尝，于是我打电话给ROYALBANK 贷款专家询问假如我要买房能贷多少款？在一个小时的电话时间里被专家各种数字轰炸得晕头涨脑，最后还是上GOOGLE大学系统学习了一番，基本上明白了这其中的奥秘。
以下是有关自住房的贷款知识，出租房和商业贷款还不清楚。
关于首付比例问题，由于不同银行有不同政策，大致有以下几种：
1. A级银行最低首付是5%-10%，针对有稳定收入的工薪族，即拿T4的； 2. 15%首付，B LENDER， 即小银行就可以接受自雇， 现金收入的客户了， 但利率会浮动高些； 3. 20%首付， 最常见的，也不买购房保险了， 但还是要求提供认可的收入证明； 4. 35%， 针对非居民，留学生，新移民，不用看收入，但首付来源不同银行会有不同要求标准. 反而加国公民享受不到。
既然我们不是新移民，就得看收入了。我问专家我能贷多少？她说是工资的4倍，我顿时觉得自己很渺小， 立即问她为啥别人都能贷5-7倍呢？或别的银行给我朋友5倍呢？我发现只要用了别的东西来询问区别，专家的话匣子就收不住了。她说贷款审批人如何决定借贷数额主要根据两个参数：GDS和TDS。这就是偿还能力。借给你你能还得起吗？ 这是第一个考虑因素。
· GDS(Gross Debt Service), 即"毛借贷还款比率"。这是衡量购房者还代能力的指数，其数值为每年还贷金额(包括本金、利息和税收)与贷款人年收入的比例. 一般房屋贷款机构要求购房者的GDS指数低于30%-35%。但这不是一个绝对的指标要求，如果购房者的首期付款额较多，如超过了住宅价值的35%，许多贷款机构就不再要求GDS指数了。ROYALBANK 专家说她的GDS是32%。
银行除了 GDS 之外，同时还有一个TDS（TotalDebt Service）即对总债务比例的要求。 因为一个家庭可能还有其它债务，如汽车供款，信用卡供款，学生贷款等，把这个每月其它债务的支出和上述跟房子有关的支出加在一起除以年收入，这个数字不能超过40%-45%。ROYALBANK 专家说她的TDS是42%。
GDS 和 TDS 因为有这么多不定因素，计算起来较麻烦。最简单的方式就是你全家税前收入的4倍多一些，这就是银行可以贷款给你的额度。
· GDS(Gross Debt Service), 即"毛借贷还款比率" 它的算法是： GDS=（房贷本金利息+地税+取暖费+ CONDO管理费+高额贷款保险费）/税前收入 公式内的数额可用年可也可以用月来计算，但分子分母必须一致一GDS值一定不能大于32%。
· TDS(Total Debt Service), 即"总借贷还款比率" 它的算法是： TDS=（房贷本金利息+地税+取暖费+ CONDO管理费+高额贷款保险费+其他供款）/税前收入 与GDS以一样，公式内的数额可用年可也可以用月来计算，但分子分母必须一致。
· 举例说明:
张先生年收入是$60,000, 这里用GDS=32%算， 1. 买房者的收入 $60,000 2． GDS 32%
3． 计算PIT **$60,000 *32% = $19,200
4． 地税每年 $3,000，电费$2，000
5． 计算PI ** $19,200- $3,000 - $2,000 = $14,200
6． 利率 2.4%
7． 计算每月还款 $14,200 /12 month=$1,183
8． 贷款年限 25 years
9． 算出贷款 $260,000
即最多可贷$260,000.是4.3倍。 注:
** PIT 指principal, interest，tax
** PI 指principal, interest
如果利率变成了3.5%，结果将大不一样： 1. 买房者的收入 $60,000
2． GDS 32%
3． 计算PIT **$60,000 *32% = $19,200
4． 地税每年 $3,000，电费$2，000
5． 计算PI ** $19,200- $3,000 - $2,000 = $14,200
6． 利率 3.5%
7． 计算每月还款 $14,200 /12 month=$1,183
8． 贷款年限 25 years
9． 算出贷款 $225,000
即最多可贷$225,000.是3.75倍。
网上有各种计算器：算出的结果各不相同，取决于首付的多少及各种费用（地税取暖）的高低。
上面是说他们没有其他贷款项目。 如果他们还有其他贷款项目，GDS和TDS就不一样了。 如果他们还有汽车贷款，每月供款$500, 信用卡欠款每月$300, 他们就不能借到22万5了。
用TDS=42%算，即：
1. 买房者的收入 $60,000
2． TDS 42%
3． 计算PIT **$60,000 *42% = $25,200
4． 地税每年$3,000，电费$2，000 5. 汽车贷款月供款$500, 信用卡欠款每月$300
5． 计算PI ** $25,200- $3,000-$2,000 -$500*12-$300*12= $10,600
6． 利率 3.5%
7． 计算每月还款 $10,600 /12 month=$883
8． 贷款年限 25 years
9． 算出贷款$170,000
即最多可贷$170,000.是2.83倍。
假设张太太也有收入$30,000，那比例又变了，还是当前利率2.4. 1. 买房者的收入 $90,000
2． GDS 32%
3． 计算PIT **$90,000 *32% = $28，800
4． 地税每年 $3,000，电费$2，000
5． 计算PI ** $28,800- $3,000 - $2,000 = $23,800
6． 利率 2.4%
7． 计算每月还款 $23,800 /12 month=$1,983
8． 贷款年限 25 years
9． 算出贷款 $445,000
即最多可贷$445,000. 是4.9倍。
我有个朋友只有丈夫工作，妻子不工作，但是妻子的信用分很差，欠了信用卡很多钱。去银行询问贷款额度，回答是如果只给丈夫贷款，可以贷工资4倍，如果加上妻子的名字就不批贷款。现在我明白了，一定是根据TDS算出每月要还太多的信用卡钱导致不够资格。
假设我现在有一套自住房想卖，但是卖不掉。又想买第二套房当新的自住房，能否用第一套房的HOME LINE房屋抵押贷款来付第二套房子的首付呢？ 专家说这是可以的，但 HOME LINE 和第二套房的贷款加在一起不能超过工资4倍。银行不管第一套房值多少钱，只关心还款能力。如果首付多一点的话GDS和TDS可能从32%，42% 涨到35%，45%，仅此而已。第一套房并没有出租出去，可能的未来租金收入不会考虑。
所以所谓的倍数是简单容易的说法，银行是用GDS和TDS来算到底能给你贷多少款。利率越高贷的越少，利率越低贷的越多。利率是会变的，工资却不是那么容易涨的，所以买房的时候还是要量力而行。
第二个考虑因素是信誉问题。你值得信任吗？ 你能够还得起贷款，并不表明你一定会还钱。银行怎么才能知道你是不是值得信任的人 呢？简单的方法就是查一下信用记录。
加拿大有两个信用局，一个叫 Equifax,一个叫Trans Union。一般银行会选取其中一个或两个都用。这两个信用局的资料基本上是一致的。他们 的信息的可靠程度很高，但错误也有。尤其是因为我们中国人的名字英文拼写后的重复率较 高，加上有时名字用缩写，或者姓和名颠倒了，信用局张冠李戴的现象也常见。
信用局给每个人都打分。但分数不一定是越高越好。以Equifax 为例，分数在680 分以 上都算不错的。银行会根据不同的贷款产品，对信用分数有要求，即分数的高低有时会决定贷款利息的高低，甚至决定贷与不贷。ROYALBANK专家告诉我，查询一次会给信用分减2分，对于高分的人无所谓，过一段时间又会涨回去的。但是对于分数在680分左右的人则不利，没查之前假设是683分，如果用了两个BROKER或银行查询信用记录准备贷款数额，减了4分变成679分了，这下低于680分银行不给贷款了，如果这样真是欲哭无泪啊。所以分数不高的同志就别货比三家了，万一有人同意就从了吧。
在网上查到这个信用分数和首付比例的关系信息： 作为出租房，TD银行要求首付必须不少于房屋成交价的20%。单就信用分数来说，那么什么情况下首付款可以是房屋成交价的20%，什么情况下必须多于20%呢？ - 当信用分数等于高于730分时，首付款最低为房屋成交价的20%；
- 当信用分数介于680-730分之间时，首付款最低为房屋成交价的25%；
- 当信用分数低于680分时，首付款最低为房屋成交价的25%。
当然每个贷款人情况不尽相同，需要具体情况具体分析。上面首付款和信用分数的简单分类仅供参考。
怎样取得并保持良好的信誉呢？有很多因素。好信用是你要经常借钱并及时还钱。不少新移民 来加以后从不申请和使用信用卡，觉得麻烦，结果借钱时银行在信用局查不到信用记录。对没有信用记录者，银行通常都把他们归类于信用有问题一类，很可惜。我们不用去争辩信用公司的评分标准公不公平, 在目前没有更加科学及被普遍能接受的其他选择的情况下，信用公司的记录在资本社会信贷市场就决定了你是一个值不值得信任的人。
第三个考虑因素是抵押。 你如果借钱不还怎么办？假如你抵押得多，银行的本金损失的机率就少。按揭贷款，就是拿你所买的房子作抵押来向银行借钱。从理论上说，在按揭还清之前，你的房子其实不是你的，你已经把它押给银行了。你若不按时给银行还利息及本金，银行有权拍卖你的房子来抵债。
对于抵押，银行最关心的是债务与价格的比率（Loan to Value 或 LTV）。
20 万的房子， 你自己首付 5 万，即 25%, LTV 就是 75%。LTV 高于 75%，就叫高额贷款（HighRatio Mortgage）。
对于高额贷款，银行都要求客人买贷款保险，这个保险是保护银行的。如果客 人还不出钱了，保险公司会偿还他所欠的银行债务。目前加拿大有两个机构作贷款保险，一 个是 GE，另一个是 CMHC（Canadian Mortgage and HousingCorporation）。
顾客买了贷款保险，银行就没有了贷款风险，所以对房子的价值是否符合买价也不太在意。相反, 如果首付超过 25%，顾客不必买贷款保险，因而贷款风险就全由银行来承担了, 所以银行通常都要求估价师去对房子进行估价。如果估价师所评估的价格低于买卖价格，银行的贷款也会有折扣。
高额贷款，顾客是需要买贷款保险的。首付 5%的，保险费率是贷款总额的 3.25%；首 付到 10%，保险费率是 2.00%；首付到 15%，保险费率是1.75%; 首付到20%，保险费率是1.00%。对于有些高风险的物业或高风险的顾客，虽然首付到25%，银行仍要求顾客买保险， 这样的保费费率是 0.65%；首付 35%的保险费率是0.50%。但通常首付到25%就不必买保险 了。
联邦政府为压制多伦多和温哥华两地过于火热的房地产市场，决定将房贷首付最低要求从房款的5%提高至10%。购买50万元以上房屋，须多准备首付。 这是渐进式首付政策，新政于2016年2月15日正式生效，主要影响的是价值超过50万元的房屋。购买50万以下的房屋不会受新政策的影响。自2月15日起，购买价值50万元以上的房屋，50万以内的部分仍然维持最低首付5%，而超出50万的部分的最低首付升至10%。
以上关于偿还能力、信誉、抵押的标准中所说的"银行"，一般是指加拿大的几个大银行 （Chartered banks）。但是除了几个大的银行之外，还有很多小银行，金融机构或财团甚至个 人都做按揭贷款。它们的贷款条件，对客人的评估标准都不尽相同。所以不符合银行贷款条 件而被银行拒款的客人仍就有不少希望，不必灰心。这些金融机构、财团及个人（为方便起见，以下称"小银行"）对 GDS、TDS、信用分数、首付款甚至最长还款期都有不同的、宽松 的要求。很多小银行只在意物业的价值及首付多少，对其它都不关心。
大银行近两年陆续推出了一些新产品，对新移民、自雇人士等的收入、信用的要求也降低了，详情可咨询贷款顾问。贷款顾问会根据客人的不同的条件，根据各银行不同的要求，为顾客选择最优惠的贷款。这样的服务是免费的。同时由于贷款顾问与各个银行都有合 约，直接与各银行的总部信贷部门联系，减少了各银行分行零售的压力，因此所获得的利率就比你自己去银行看到的零售利率要低，是该银行最低的折扣利率。所以客人找贷款顾问是一个省时、省心、省钱的办法。
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发表于 2016-3-31 15:55:17
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发表于 2016-4-1 13:05:56
