加拿大房屋保险（转帖）

闲云野鹤

加拿大房屋保险：买房族必须搞懂的知识

加拿大并没有规定住宅物业必须购买保险，很多人之所以购买保险是因为提供按揭服务的银行要求客户为房屋买保险。房保同车保一样是我们生活中的必不可缺，使我们已经供完了全部贷款，也应继续买保险。

加拿大房屋保险不可或缺

购买住房后的件事就是购买住宅保险了。虽然加拿大并没有规定住宅物业必须购买保险，很多人之所以购买保险是因为提供按揭服务的银行要求客户为房屋买保险。其实，购买房屋保险不仅仅是降低银行的贷款风险，对于住户也可以很好的控制意外造成的损失。房保同车保一样是我们生活中的必不可缺，使我们已经供完了全部贷款，也应继续买保险。

这里建议大家在合同生效执行后交屋之前购买好保险(但必须告知保险公司保险生效日期)。对于换屋的买家可以选择转换原保险公司保险或结束原来房屋保险购买新的保险。

加拿大两类房屋保险的优劣

加拿大房屋保险有两类保障产品。类称为「普通保障」(BroadForm)：亦是基本保险，只包括列明的意外，如火灾、漏水等，其他的意外则没有赔偿;第二类则为「全面保障」(All Risk Form)：除了列明的数种天灾-外，其他所有事故全包。两种保险的费用相差不大，以一间二十多万元的房屋计算，每年约相差二十五元至一百元左右，至于相差多少则视乎保险公司而定。业主在购买保险或转换保险时要小心留意保险合约内的细节，哪些项目保，哪些项目不保，做到心中有数。

很多保险公司对顾客提供不同的优惠，例如同时购买车及屋的保险、屋龄低、具保安装置、户主年龄超过五十岁、三年来没有意外发生、房屋没有按揭、家庭成员非吸烟人士及长期顾客等各种优惠。

业主需要特别注意的是切勿为减轻保费而申报假资料，因为发生意外后，保险公司会派专员调查，如发现受保人提供的资料不实，保险公司有权取消赔款或减低赔款额。例如房屋值四十万，业主向保险公司申报只值二十万，待发生意外时，调查结果指业主应得到十万元赔偿，但保险公司只会按比例赔偿，终只赔偿五万。

对于购房后会将房屋出租或分租给超过一户的租客，业主应该尽可能购买商业性保险，否则发生意外时，保险公司不会负责。由于楼价浮动，业主亦未必清楚物业的价值，保险公司或许会派出专人上门评估。评估费用由保险公司支付。

普通保障

普通保障列明十多项受保的灾害，若这些意外是属于所指定的受保范围，那便获得赔偿。以下是一般保险公司在普通保障内所列出的十二项灾害。

1.火灾及雷电(Fire and Lightning)：火焰或被雷电击中酿成火灾。

2.爆炸(Explosion)：由天然气、煤气或石油气引发爆炸。

3.浓烟(Smoke)：火灾中之浓烟，可烟熏所有墙壁、家俬及窗帘;焦黑的灰尘不但难以清洗，清理费用也不菲。

4.暴风雨或冰雹(Windstorm and Hail)：由暴风雨或冰雹造成房屋外墙之破坏或缺口，令致屋内家俬财物受损乃属受保范围内。倘若忘记关上门窗而遇到同样的损毁，则不会获赔偿。

5.爆窃(Theft)：盗贼通常是趁无人在家时入屋爆窃，故此打破门窗或破坏土库入屋等情况常常出现。不过，若歹徒是住屋成员之一或是留宿雇员，保险公司绝不会作出任何赔偿。

6.骚动及内乱(Riot and Civil Commotion)：在骚动及内乱中遭受不法分子滋扰所造成的财物损失，也会受到保障。

7.空中堕物(Falling Object)：不论是被飞机、导弹或卫星等堕下来的物件击中楼房以及私人财物，可向保险公司申报赔偿。

8.蓄意破坏及恶作剧行为(Vandalism and Malicious Acts)：房屋受到恶意破坏应时报警，以免受到不必要的滋扰及防止损毁继续扩大。若房屋空置多于三十天以上，保障便自动消失，一切后果由屋主独自承担。

9.房屋被车辆撞击(Damage By A Vehicle)：若家中车辆失控或泊车时不小心撞到房屋或附近的建筑物，保险公司先扣除垫底费(Deductible)后才作出赔偿。

10.突发性漏水及水浸(Accidental Discharge Or Overflow Water)：突发生水患弄致屋内地板、地毡及家俬杂物受损，便可向保险公司申报。但由于喉管松脱或日久失修之渗水及漏水现象，却不属受保范畴。

11.玻璃破烂(Glass Breakage)：除了建筑中或空置中的物业，家中门窗玻璃遭受到意外损毁都受到保障。

12.私人财物在运送途中受损(Transportation)：私人财物或家具在运送途中受到破??坏如汽车相撞或翻车等，都受到保障。

全面保障

全面保障列出不受保障的灾害，两者相比下，全面保障的范围比普通保障的较为广阔，照顾的层面也较全面，故此保费相对地较普通保障为高!

以下所列16项是一般保险公司列为不受保的灾害﹐由13至16这4点需要详细说明：

1.房屋用作商业用途

2.建筑中房屋受到破坏

3.空置物业超过30天

4.非法用途如大麻屋、制毒工场等

5.核子大战

6.被放射性物料破坏

7.雀鸟、鼬鼠及昆虫等破坏

8.酸雨破坏

9.被工业用浓烟破坏

10.被出租租客盗窃

11.额外工程破坏草地

12.物业在建筑过程中被偷走材料

13.地震(Earthquake)

地震保障的保费主要以地区来划分，东岸的地区一般比西岸的平坦，发生地震比率较低。其二，房屋的外墙结构也有差别，如石外墙比砖皮外墙的昂贵。在安省﹐一所$30万重建费的砖皮外墙房屋﹐便需要大约3千元的地震保障费用。

14.洪水泛滥(Flooding)

洪水泛滥一般给人的印象是河水水位上升而涌出河道造成的破坏，但多伦多于2005年8月期间因地下水道淤塞而未能及时疏通当日的豪雨，导致很多房屋被雨水入侵造成水浸，这种情况是不受保的灾害之一。

15.战乱(War)

国与国之间产生冲突，甚至酿成战争的话，一经政府宣布成为战区，所有房屋保障便时失效。

16.自然损耗(Wear and Tear)

陈旧屋顶、水管漏水、门窗生锈及房屋结构出现轻微损毁，屋主都应尽快验查及维修，免除因日久失修而酿成更大的损耗。意外是因自然损耗而造成的话，损毁的地方便不属于受保范围。

或租或买 都需要保险

生活在加国，保险不可或缺﹐除了普遍的汽车保险外，房屋保险亦是重要。

业主保险(Homeowners Insurance)

作为自住物业的屋主，不论是否需要申请房屋按揭﹐也应购买屋主保险。鉴于法律没有明文规定屋主必须购买任何保险，一般而言，只是置业人士在办理房屋按揭时，按揭公司便要求申请人提供房屋保险证明，以保障房屋作为抵押品之价值。在北美洲﹐保险不单是保障个别物品的市场价值，还涉及赔偿第三者所引起的索偿责任问题，例如因个人的疏忽引致火灾，不但可烧毁整座房屋，也可能蔓延附近的邻居﹐屋主除了失去其房屋外，还有和面对数以十万元计的索价金额。

租客保险(Tenant Insurance)

当租客租下单位时，便要负上安全使用这空间的责任，房屋外壳或大厦的共管地方固然是房东或物业管理公司负责，然而屋内的空间及租客的私人财物﹐是需要一份租客保险来保障，确保如火灾、浓烟、爆炸、爆水管及盗窃等灾祸发生时﹐获得合理的赔偿，同时亦包括第三者所引发的索偿和诉讼问题。

房东保险(Landlord Insurance)

房东切勿忘记购买房东保险。若出租物业发生意外时，警方及保险公司有关部门会彻查原因及是那一方的过失，若是属于客疏忽的话，租客便要承担责任，若然是房东疏忽之误，那这份「房东保险」便发挥其保障效用，甚至有些个案虽已判断是租客的责任，可惜租客没有履行责任和作出赔偿便逃之夭夭，那所有索偿的矛头便会直指房东!

租住公寓千万别忘了购买财物保险

如果你居住在一座公寓或共管公寓，你的洗碗机的水管破裂，将楼下邻居的电脑浸坏，不要指望保险公司会出钱赔偿。你的邻居如果没有将电脑列入个人保单的话，也别想向保险公司索赔。

对于延续保单或购买保单的消费者来说，这类情况都需要特别加以注意，否则一旦出现问题便只好自认倒霉。

加拿大人认为，人人都需要为自己的财物购买保险，使是租来的也是如此。同时，人们还应该经常查看自己的保单，看是否有物品的价值应该重新申报，对于绘画或软件等昂贵物品应该保存好财产目录，因为它们被盗或被损后很难申报。

保险业资深人士表示，对于大多数人来说，在购屋前的份个人财产保单通常是为个人物品购买的。作为租客来说，不要想当然地认为房东的保单会承保租客的家俱或衣物，这实际上取决于损坏是如何造成的。如果由于线路不当引起的火灾，房东要对损失负责。可是，如果火灾是由租客在烧饭时不小心引起，房东就没有任何责任。

业内人士多次建议，对于一些必要物品，在买保单时要确保有重置成本保险批单。例如，如果一场大火吞噬了你的厨房，保险公司会对你的冰箱做出估值。假如那已经用了十五年，当然值不了多少钱。可是，如果你为冰箱买了重置成本保险，你就可以得到一台全新类似质量冰箱的赔偿。

哪些不在公寓管理公共保险范围内

住户个人财产和物品管理：公司买的公共的保险并不涉及每单位内住户自己的财产，例如电视、电脑、相机、家具、字画、艺术品等，如果遇到火（水）灾的损坏，或是遭窃等，只有自己有买公寓保险才能获得妥善的理赔。

个人疏失造成公寓的损坏：例如自己煮食时忘了关火造成火灾，浴室忘了关水或洗碗机故障造成漏水，因而破坏其他单位的物品、地毯或装潢等等，此类损失并不全在公共保险范围内。

单位内的意外赔偿：公共保险仅负责公共地方的第三责任险，并不包括个别单位内。例如聘请的清洁工在你你的厨房摔一跤，或来访客人受伤，公寓险就可帮你理赔。

居家生活费用：若你的公寓发生火灾，或是因暴动被警察包围大楼无法返家，公寓险会理赔你这段时间在外所需的住宿费、生活费等。几年前列治文飞机撞大楼事件，很多住户没有买公寓险，还得自掏腰房子，真是损失惨重。

装潢或改造：因为意外造成家具或住家装潢的损坏，为了居家舒适美观，你可能换了地毯，或是价值不菲的灯饰、家具等，这些装潢的费用，自然也可以获得理赔。

物业重建：管理公司买的公共保险的保额过低，如果遇到火灾或其他灾害必须重建，但公共保险保费理赔未能保足现今重建的损失，你的部分便可由公寓险补偿。

Condo保险：
Condo保险是指Condo业主自住房的保险。这种保险
和租客险分属不同种类，但保险项目与其相似。对于Condo业主而言，Condo管理费
中已经含有火险，所以无需购买此项，但管理费中包含的基本保险不保装修和单位
的升级，也不保家庭财物，所以Condo保险的侧重点在于Condo单位内的东西，具体
内容包括︰个人财物、法律所属开支、第三责任险、漏水的理赔，例如浸湿楼下单
位天花板。

业主在投保Condo险前，要弄清自己的责任范围。
他说，业主投保前一定不要嫌麻烦，要向大楼管理处索取大楼的附例（bylaw），
读懂里面的保险条款，看看大楼本身已经保了什么，尤其是大楼标准单位
（Standard Unit）的定义，因为大楼管理处所购买的保险仅涵盖大楼本身自带的
房间，除此之外的地方大楼是不管的。也就是说，如果Condo单位的第一任买主在
购买的单位上，又铺设了实木地板或地毯，或者他又加了墙纸，这些都属标准单位
之外的东西，全部不在大楼保险的涵盖范围内。如果出现意外，大楼只能管到他们
定义的标准单位的范围，即没有经过业主再装修的范围。每个大楼的附例各不相
同，承保范围也不一样，所以一定要仔细阅读。

除此之外，阅读附例时还要看看大楼保险的垫底费
是多少。出现意外理赔时，如果大楼管理处认为错在房主，就算意外在大楼保险的
承保范围内，大楼也会至少将垫底费转嫁给房主。陈立提醒，在阅读大楼附例时还
要特别注意其中有关水的规定，如自己洗衣机漏水，或水管漏了，漏出的水对楼本
身造成很大影响，大楼会承保多少。若自己读不懂附例内容，可直接约谈物业管理
经理询问。弄清大楼附例后，再来找保险公司，就很清楚自己应该购买哪些项目，
每项保多少金额等。

镇屋险的情况类似，但镇屋最好是要保地下水反水
险（Sewer Backup Endorsement），这是高层建筑所不需要的。镇屋的下水系统和
普通独立屋是没有区别的，所以存在反水问题。地下室的贵重物品，因反水被浸
后，如果不加这个额外险，就无法理赔。

*基本保险和附加险涵盖的范围*

基本保险范围

一般的房屋保险所包括的意外情况有：火灾、雷
电、爆炸、烟熏、落物砸损、飞机或车辆撞击、暴乱、蓄意破坏、意外漏水、暴风
雨、冰雹、运输损失等，但不包括洪水、经常性的渗水或漏水。可以选择的项目有
地震、地下室污水倒灌等。赔偿最高金额主要考虑房屋的重置费用以及投保的相关
财物。

房屋保险中，最重要的组成部分是住宅建筑
（Dwelling Building），也就是房屋发生可理赔意外后的重建或修缮，这放在
Coverage A的部分。这种理赔又分两种，即承保重置成本（replacement cost）
或额外现金价值（Extra cash value）。重置成本就是重建与原来类似的房子所需
的费用，而额外现金价值是用估价减去折旧金额而给予的赔偿。这一部分包括的内
容有，房屋主体本身、相连的结构（如连体车库）、室外的固定设施、树木、游泳
池、灾后清理费以及修补或建筑房屋的材料，但一般不包括土地市值。所以在确定
这部分的保额时，一般是用购房价格减去地产市值，金额会低于住宅市值。其次部
分是独立建筑(Detached Structure)， 独立的车库或花园小屋就属于这一项。

房内财产也属房屋保险涵盖内容，即Coverage B:
Property Coverage。这是指房子里面，没有与房子有固定联系的东西，衣服、电
器、家具什么的。这部分理赔通常也是以重置为主，不做额外现金价值。也就是
说，如果有什么损失，如电视没有了，会赔付替代一个电视所需的费用。

除此之外，房屋保险中还包括临时家居费用险
（Additional Living Expenses），即房屋发生意外不能在其中居住时，您得租房
或住宾馆，生活费用增加。保险商会支付高出的这部分开支。

最后，房屋保险中还有责任险（Liability）。责
任保险是指因房子的所有权而产生的责任，即若因被保险人的疏失而引起的意外，
造成邻居、第三人伤亡或财务损失，例如火灾发生时不幸延烧到隔壁邻居，邻居向
被保险人求偿时，将由保险公司依据投保金额来支付赔偿金。 如果有人在您的房
地产范围内发生人员伤亡或财产损失，责任得由您承担的话，索赔有时会大得惊
人，很有可能是你完全无力承担的。陈立说，这部分在保险成分中不占很大比重，
但很重要，建议保100万为宜。

附加保险范围

除了上述基本保险，有些保险不在基本保险中，需
要额外购买。有些还十分重要。目前市场上主要的附加保险有：地下水回水险
(Sewer Backup) ：该险保的是下水道的水倒灌所造成的建筑或财产损失，包括地
下室的重新装修及地下室内的财物。非高层住宅的业主都应购买该附加险，具体保
额可自行选择多少。

违反市政府条例所需改房费用险：这个险不是指，
业主现在违反条例，建筑什么违法项目所给予的理赔；而是指，出现可理赔的意外
后，如发生火灾后，需要重建房子，而在此期间，市政府的检查指出房子本来就违
反了某些规定，现在需要纠正这一问题，由此而产生的费用由该附加险涵盖。这种
情况不常发生，但有些老房子会有，如果购买的是老房子，可以考虑该选项。

空置险：如果房子长时间空置，必须通知保险公
司，因为一旦保险公司发现空置又没有得到通知，可以不予理赔。每个保险公司允
许空置的时间不一样，一个月或两个月，空置险最多也只允许保一年，再长就不续
约了。

珠宝损失: 一般保单对珠宝的保额有所限制，多数
保险公司对此规定的上限在$3000左右，并且还要您支付免赔额。如果您单独购买
珠宝损失险，保险商将赔偿您足额损失，并且您不必付免赔额。但在承保前，保险
商都会要求您找经认证的珠宝商对珠宝的价值进行鉴定。

房屋保险不予理赔的项目

房屋保险不予理赔的项目主要有，空置物业超过30
天；房屋用作商业用途，雀鸟、鼬鼠及昆虫等破坏；建筑中房屋受到破坏；酸雨破
坏；被工业用浓烟破坏；非法用途，如大麻屋、制毒工场等 ；被出租租客盗窃等等。

哪些房屋保险公司可能拒保

您买房子的时候，有没有想过，有些住宅可能因无
法买到保险而无法获得按揭呢？这种情况不多，却确实存在。不同保险公司有不同
规定，有的公司对电路的要求较严，铝线必须全部更换为铜线，否则不予承保。对
于取暖系统，如果使用较为老旧的烧油取暖，油罐太旧或埋在地下，近年来都不予
承保，除非是地面上的普通新油罐才有承保可能。水管系统方面，下水管道若为铸
铁材料，上下水管道若为镀锌钢管，常会引起管道生锈，也可能影响到保费。

至于华人圈中较为常见的出租房，业主必须住在该
住宅中，并具ESA电力安全证书，State Farm才能把租户情况写在保单上。而且，
该房屋只允许租给一个家庭，不允许同一个房子出租给多个家庭。ESA是出具电力
安全证书的独立机构，他们出具的证书获多家保险公司承认，具体内容可在网站
www.esasafe.com上找到。

除此之外，很多公司对3年内有过理赔记录的受保
人限制较严，所以业主如果3年内有理赔，一般要等满3年后再考虑转公司。另外，
保险公司一般会拒保大麻屋、非法建筑，有些保险公司也可能不保重建费用达100
万以上的房屋。陈立说，主流保险公司一般会严格考量能否承保，一旦承保，并不
会因上述问题加很多保费。市场上还有一种保险公司，什么都保，但费用很贵。

*影响保费的因素*

保险公司关注的问题，自然是影响保费的因素，最
主要的包括以下几点:

1．房屋地点。保险公司多会询问受保住宅的邮政
编码，根据他们以往的经验以及所掌握的资料了解社区情况，评估风险。比如有的
地区处于低洼地带，一次暴雨过后，许多房屋地下室污水倒灌，他们接到许多索赔
申请。如果顾客要求保险包括污水倒灌的情况，他们就会考虑是否接受以及保费该
加多少。房子的意外与车辆意外不同，房险的理赔都属偶然事件。有时并非某个地
区不好，而是这个地区在某段时间发生过几起意外，某公司在该地区的理赔一时升
至上百万，索赔率大增，足以影响该公司在该地区的定价。所以，有时需要房主多
询价，加以比较。

2．房屋基本情况：价格、面积、房龄、层数、有
否车房及附属建筑物、卧室等用房数量及位置、地下室是否完成装修、有否使用特
别的建筑材料或拥有特别的设施如壁炉、游泳池等。这些都是房屋本身最重要的信
息。由此可以判断房屋的质量、素质以及意外情况下的重置费用。陈立说，房险估
价最重要的就是重置成本，这不是指房子的价值，而是重建的建筑费。有些房子，
因为位于好校区或其他原因，售价较高，但不代表重建的建筑费会很高。因为理赔
范围是建房，而不是买房。

3．供电系统：供电是多少安培的；什么样的配电
盘（空气开关、保险丝）；内部电线是什么材料的（铜线、铝线、knob & tube电
线），这些都很重要。除大楼单位外的一般房屋，60A供电被认为是不够的，通常
不会被接受，因而会被要求在一定时间内升级到至少100A。与空气开关配电盘相比
较，保险丝配电盘被认为有较高的火灾风险，但不会被要求做更换。保险公司对铝
线和knob & tube 电线最为紧张，认为有较高的火灾风险和安全隐患。

4．供暖系统：是用什么样的供暖系统；暖气炉的
新旧情况；有否油罐；油罐的位置及状况（室内、室外、地上、地下、新旧、被废
弃时间等）。燃油系统被认为具有较高的风险。油罐（特别是埋在地下的油罐）可
能造成环境污染，导致极高的清理费用，并有火灾隐患，保险公司对此相当紧张。

5．给排水系统：供水管、排水管什么样的材料
（铜管、铅管、PB、ABS、PVC、铸铁管、镀锌管）；橱房、卫生间是否做过更新；
地下主供水管是否更换过。PB供水管由于技术不成熟，具有很高的爆管漏水风险，
通常不被接受。铸铁管、镀锌管具有一定的使用年限，易于被锈蚀、阻塞而造成漏
水损害，保险公司对它们比较敏感。

6．有否燃木壁炉，这可能带来火灾和一氧化碳中
毒隐患。

7．屋面材料的新旧情况。

8．室内外消防及安全设施情况：室外水源（如街
边消防水喉、湖泊等）及消防站的位置、距离等；有否保安系统及是否使用；有否
火灾报警系统或自动灭火系统；有否安装烟雾报警器、一氧化碳报警器及灭火器等。

9．房屋的使用状况：有否超过一个居住单元；现
在和将来是否出租；房屋是否用于商业用途等。

10．居住者的状况：家庭人数及结构；家庭成员是
否有人吸烟等。

另外，除了房子本身的情况，保险与受保人本身的
情况也相关。具体内容复杂，各公司不一样。比如，投保人以前的索赔记录和住房
经验就与保费有关。新移民在这里没有任何保险记录和经验，房险相对有经验的人
就会贵一些。同一房子不同人买，保费也会不一样。

*如何节省保费*

●房屋与汽车安排在同一保险公司购买，因为保险
公司为鼓励客人把汽车及房屋一起投保，会提供保险折扣。更有些公司推出划一
「垫底费」﹐即汽车跟房屋在同一个意外下受损毁，保险公司只要求客人支付其中
一个「垫底费」便可。

●安装中央防盗及防火警报系统的客人会获得折
扣，更有些公司对设有洒水系统的房屋给予额外折扣，家居安全设施完善，折扣也
相应提升。

●保留好房子设施更新的各方面记录，因如果屋
顶、炉子、中央空调，电力设置等方面较新，都可能得到房险折扣，这也是新房为
何房屋保险较低的原因。对于旧房，如果可以得到前任房主更新过炉子、电线等方
面的收据，也可能得到相应折扣。没有记录，光嘴上说，或验房师说，可能都不行。

●与父母同住及跟父母联名购买房屋的客人，会因
着父母的年龄到达五十岁或以上的而获得年龄折扣。

●长期的客人往往是保险公司最珍贵的资产，因此
有些公司会给予连续投保超逾三年的客人忠心折扣。

●调高「垫底费」可得高垫底费之折扣，在现实生
活中，小意外也有可能会出现，若在能力范围内应付得到的，便可把「垫底费」金
额调高一些，借以立即减省保费。

●不吸烟的习惯﹐除了对个人健康及周围环境有一
定的好处，更会减少火灾的发生，家居更安全舒适。若家中没有吸烟者，便可获不
吸烟折扣。

●信贷纪录在北美社会是非常重要的，若能保持良
好的信贷评级，部分的保险公司将可给予折扣优惠。

●没有按揭的屋主，自然有较宽裕的财力来保养及
维修其物业，因而减低房屋因日久失修而引发的破损。故此保险公司也很乐意提供
更多的折扣给予一些毋须房屋按揭的客户。