Conventional vs. Collateral Mortgages(转帖）

闲云野鹤

http://www.mortgagewisefinancial.com/mortgage-information/conventional-vs-collateral-mortgages

加拿大的房屋贷款的登记形式普遍使用的有两种，即传统式的按揭（Conventional Mortgage）和抵押式的按揭（Collateral Mortgage）。顾名思义，过去房贷都是传统的按揭（Conventional Mortgage）的。可是，最近几年，越来越多的银行和其他金融机构开始采用抵押式的按揭（Collateral Mortgage）。也许您会说，这个只是法律上的问题，和我有什么相关。而且，现在的消费法没有要求金融机构对消费者解释清楚两者的区别，所以大多数消费者在签贷款合约的时候，根本不知道会对他们有什么影响。但是，这两种不同抵押形式是会对您的贷款和今后的使用有重要的影响的。所以，今天我们有必要探讨一下。


首先，传统式的按揭借入的金额、利率、还款计划基本上是固定的，法律上的登记环节体现出了所房贷的金额。也就是说，当房贷所欠金额还付清后，要再借的出来一些贷款，要重新进行法律抵押登记。而如果要在现有的房产上再加一个房屋信用透支额度（Home Line of Credit）,一般是登记成第二抵押（Second Charge）。和第一抵押，也就是原来的房贷是毫不相干的。


相对应的，抵押式的按揭（Collateral Mortgage）的抵押登记可以超过实际放贷的金额。比如说买房子时借贷房价的80%，50万，抵押登记为房子全价100%，62.5万。如果以后房价涨了，到75万，再借贷到80%，60万，只要是低于原来的登记额，就不需要再重新进行法律抵押登记。这种抵押方式以前都是用于房屋信用透支额度（Home Line Of Credit）的抵押登记，现在很多银行开始用于房贷的抵押登记。它的好处就是比较灵活，比如很多银行，如果有房屋信用透支额度（Home Line Of Credit），是和房贷在一起，作一个法律上的抵押登记。如果房贷偿还了本金一部分或全部，多出来的额度就会自动变成房屋信用透支额度的额度，不需要另外再申请和做法律手续。


下面，看看抵押式的按揭不方便的地方。


传统式的按揭是通过省级土地产权登记办公室（Provincial Land Title/ Registry office）进行的。房贷到期以后，如果转到其他房贷机构，只要保持一样的余额和还贷年限，是可以转交原有的抵押的，只是换个房贷机构的名。换句话说，就是借贷者不需要再多付一词律师费。


而抵押式的按揭（Collateral Mortgage）是通过Personal Property Security Act（PPSA）登记的。房贷到期以后，是不可以转登记的。如果要转到其他房贷机构，就必须解除登记，再在新的房贷机构名下再登记（discharge and re-registration）。也就是说，借贷者要多付一次律师费，大概几百到一千多元不等。这样，一些余额少的借款者可能由于花费的原因就不转了，错过了别的房贷机构好的条件。


还有，抵押式的按揭房贷和房屋信用透支额度是捆绑在一起的，要动一个，另外一个也要动。比如，小王房子上有50万房贷和30万房屋信用透支额度，共一个抵押登记。他做生意需要资金，想把那30万额度增加到35万，现有银行不批。另一个银行批了，可是因为是一个抵押权，要作这35万，50万的也得转银行。而50万的是房贷还没有到期，要转的要付一大笔罚金，超过一万元。所以他只好作罢。所以，借贷者在还贷款时，应该向贷款的银行询问并清楚自己的房贷是哪种形式及优缺点，结合自己的情况，加以考虑。
-------------------------------------------------------------

在加拿大，按揭贷款从抵押注册方式上可以分两种：常规按揭贷款（conventional mortgage）和组合按揭贷款（collateral mortgage）。按照加拿大消费者保护的相关规定，商业银行没有法律上的责任向客户解释的贷款是如何注册的，这两种注册方式对消费者有什么影响，原因是，这里面的法律问题太多，最好是留给律师去解释，毕竟购房者付了律师费。

按揭贷款的抵押物是借款人的房产，在加拿大，房产抵押注册时通常有两种方式“collateral charge”和“conventional charge”。前者被称之为“组合按揭抵押（贷款）”，后者称之为“常规按揭抵押（贷款）”。所谓“组合”是指在这种注册方式下登记的按揭贷款，银行可以按照借款人的需要增加贷款金额；也可以将贷款分为不同贷款期限的信用额度、浮动利率、固定利率等N个组合式的按揭贷款。如此方便，为什么不是所有银行都使用这种方式？让我们来看看与之对应的“常规”按揭，这类贷款的抵押注册方式与前者不同，允许借款人在不同的银行间以“assignment让渡”的方式“转贷款（switch/transfer），而不需要律师费。两类注册方式不同的按揭贷款特性对比如下：

	组合按揭贷款	常规按揭贷款
不同银行间转让（switch/transfer）	不可以	可以
在同一银行增加贷款金额	无需再注册和再抵押	需要再注册和再抵押
按揭贷款与房屋净值额度组合	可以	不可以
不同期限或性质（浮动/固定）的按揭贷款组合	可以	不可以
换银行成本	有律师费	转让(switch/transfer)的情况下没有律师费再贷款（refinance）的情况下有法律费用

显而易见，“组合按揭贷款”对银行留住客户非常有利，如果借款人希望在房产增值后，从该银行借出更多贷款，可以节省再次注册抵押的法律费用，同时也可以利用此贷款的可组合性，将大笔贷款分成若干笔利率和期限不同的贷款，从而分散利率风险，还可以通过房屋净值额度，充分利用房屋净资产。此类贷款的排他性也是非常突出的一个特点，贷款到期后，借款人需要考虑是否值得支付律师费换到其他银行，以安省为例，此项律师费用大致为600-800加元，这个不高不低门槛多少会挡住一些四处打探“最低利率”的rate shopper走出原来贷款银行的大门。

笔者常接到客户的询问“我在ABC银行的贷款要到期了，想问问你们银行能给什么利率？”对于这种问题，我通常都问一下“你在ABC银行做的是collateral mortgage还是conventional mortgage?”迄今为止，没有一个人能回答自己的贷款到底是如何注册的。于是，笔者会换一个问题“你的按揭贷款是否与房屋净值额度混合在一起？”有些朋友居然连这个问题也回答不出来。如果你的律师在贷款时没有给你解释注册方式，借款人可以自己看一下原来的贷款文件，看有没有“collateral mortgage”的字样，假如找不到，可以将贷款文件带给专业人士，帮助解释。笔者之所以询问这两个问题，主要是因为，借款人不了解，注册抵押性质的不同，换银行的成本就不同。绝大多数消费者认为到期后，没有任何成本就可以转到其他银行，其实不然，如果是“组合按揭贷款”，就不能转银行，如果要换银行，需要有律师介入，因此有律师费。律师费的通常会抵消不同银行将利率的差别。如果不搞清自己的贷款在换银行时有哪些费用，就到处打电话询价，是徒劳无意的。按揭贷款和房屋净值额度组合的贷款都是“组合按揭贷款”；贷款文件上注明是“collateral mortgage”也是“组合按揭贷款”，建议消费者拿起电话询问“最低利率”时，自己先搞清有多少成本，值不值得换银行。30万元的按揭贷款，还款期25年，贷款期5年的浮动封闭式按揭贷款，利率P-0.7%和P-07.5%之间，5年的利息支出相差708元，如果原贷款是“组合按揭贷款”，显然借款人根本没有必要shop around。

----------------------------------------------------------


Mortgage和Collateral Mortgage (Loan)有什么区别？

银行在政府经融管理部门注册经营类别时，有2类。一是正规的Mortgage，另外一种是Collateral Mortgage（尽管对外也一样被称作为Mortgage）。选择哪一种通常由这家银行的经营策略和市场策略决定。选择了Mortgage，就必须遵循Mortgage Act；选择了Collateral Loan，就不用遵循房贷法，而只需遵循Bank Act。总的来说，房贷法更加保护借款人一点。比如，房贷法规定复利计息一年只能2次，还必须滞后收取；房贷到期后，不管借款人有没有工作，都必须给与Renewal，即重新签署房贷合约。而反观Collateral Mortgage，就可以每个月收取复利，甚至每周收取复利，通常都是提前计算复利；也可以贷款到期后，因为申请人没有收入而拒绝继续贷款（Renewal）。另外，如果客户晚付了房贷，Collateral Mortgage的银行可以增加你的利率，最高可以增幅10%的利息，而正规Mortgage就不可以。

许多放贷机构提供给客户的贷款，并非是真正的房贷，而是Collateral Mortgage，尽管他们这些机构都将这些贷款叫做“房贷”（Mortgage），很是混淆视听。其中包括加拿大五大银行之中的某些银行，以及市场上一些主流的中小型银行、部分保险公司、部分信用社以及部分金融财务公司。比如TD银行、CIBC银行、HSBC银行、国民银行（National Bank）、ING、以及一些保险公司，如London Life、Manulife等。如果你因为利率低点而选择了这种银行，那么你就可能要支付高于其他正规房贷的同等利率的利息；你也会承担更多的贷款风险；你也会在合约到期后转银行时需要承担额外的律师费（目前通常在650元至750元）。

有的Collateral Mortgage银行为了给申请人造成错觉，也采用一年2次计算复利，但却是提前计算或采用不同的计算公式进行计算利息。申请人只要对比一下放贷机构正式出具的Payment Schedule（房贷付款本金利息明细表），即可看出不同。有些保险公司的不良保险经纪为了忽悠客户，对外谎称公司不允许提供这份明细支付表,而只告诉客户每月或每双周付款金额和合约结束的余额，让客户没有办法进行直接比较。法律规定，客户在签约前，放贷机构必须向客户提供Payment Schedule（房贷付款本金利息明细表），除非客户事先签字认可。所以，客户如遇这样的经纪，通常实际利息的支付要远高于看上去比他利率略高的利率，否则，他们为什么要隐藏不给呢？

五大银行只有TD是必须选Collateral mortgage，其他银行有两个选择，可以自己决定。从2010年10月18日起，房产抵押给TD银行的消费者，按揭贷款的注册方式全部是组合按揭贷款注册方式。TD去年改变贷款政策时，《环球邮报》的相关报道见http://www.theglobeandmail.com/g ... ows/article1752474/