HELOC 和cash out refinance的区别（转帖）

闲云野鹤

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Heloc 和cash out refinance有什么区别

A Home Equity Line of Credit(HELOC) is simply a revolving Line of Credit
that allows you to use the equity in your home to borrow money.HELOC为循环信
用，还回去的本金在需要时可以再拿出来用，基本跟信用卡的信用额度是一个使用方法
。HELOC的好处是，你如果不用它，你没有成本，比方说你开了个600K的line，但是不
从里面借钱出来，只放0 balance，那么你的利息就是0，也就是没有cost（有的
program收个50刀Annual fee）.

Cash out refinance是以你自己的房产做抵押,拿出钱出来用,还款时分为本金 (PRINCIPAL) 和
利息(INTEREST) 两部份，而且只能一次使用，还回去的本金不能再拿出来用．Cash out refinance分为
两种情况:
1. 房屋本身有mortgage,比如: mortgage balance是20万,但你refinance的时候贷了30万,这就变成了Cash out refinance.
2. 房屋本身没有贷款, 如果需要钱投资或应急用,可以以房产做抵押,直接贷钱出来用
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Cash Out Refinance：
1. 用一个新的贷款付清原来的贷款，做完贷款后您还是只有一个贷款在这个房子上，
原来贷款的利率和term不存在了。
2. Cash Out出来的钱在Funding后会全部给您，从此您就需要按照新贷款的Rate和Term
付款，包含Cahs Out 部分的利息和本金。

3. 新贷款是First Mortgage, 所以可以选择30 Year Fixed， 15 Year Fixed，以及5/
7 Year ARM等。

Home Equity Line of Credit：
1. 在原来的贷款后申请的第二贷款，做完贷款后您有两个贷款，一个是原来的第一贷
款， Rate和term不变， 另外加了一个HELOC。

2. HELOC象信用卡一样是一个额度， 用了的部分才缴纳利息。一般有10年的Draw
Period，20年的Repayment Period，就是开户前10年可以随便取钱用，只需要每月还利
息。10年后就不能取钱了， 而且要按照20年的term把利息和本金都还完。

3. HELOC利率是随时浮动的， Rate＝Prime ＋Margin，Margin是做贷款的时候银行就
定好了的， 也是决定此HELOC好不好的关键因素。


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现在有几种的贷款方式可以让不动産变成可动産，通俗的説，就是可以从房子中拿钱出来用。买房是人生里面的重大投资，很多人会把他们大部分的储蓄投资到房産中。
如果紧急事情发生，就很有可能出现缺乏资金周转的问题。

这样的贷款共有四种:
1.Cash Out Refinance Mortgage （融资重贷）
2.Home Equity Loan（房屋净值贷款）
3.Home Equity Line of Credit（房屋净值信用额度）
4.Reverse Mortgage（反向贷款)

其中反向贷款主要是针对老年人“以房养老”。其余三种贷款都是可以从房屋中拿钱出来，他们的区别在於，Mortgage 是一个房屋的主要贷款 (First Lien第一留置权), 因此房屋净值贷款和房屋净值信用额度就是第二贷款，在最主要的贷款之外再申请的贷款类型。不仅叫法不同，实际上这些贷款的作用也不同。

什麽样的房子才能cash out?
房屋净值是不动産变成可动産的前提条件:房屋净值可以解释为房産价值减去房贷欠款。
例子一，如果一个房産价值$50万，没有欠房贷，那麽房産净值就是$50万。
例子二。如果房産价值$50万，业主欠$40万房贷，那麽该业主的物业的房産净值就是$10万。
大部分银行除了看房産净值之外，还需要看贷款比例， 一般是以房屋价值的75% -80%。因此，在例子一中，房産净值是$50万的话，而最高贷款比率是80%，
那最高贷款额度就是$40万。而在例子二中，该房産已经有$40万的房贷，那已经是贷款的最高额度了，他就无法做净值贷款的任何一种。

融资重贷 (Refinance Cash Out Mortgage)
融资重贷是重贷的一种。我们可以説是普通重贷，就是民众希望改变原来的贷款条件，比如降低利率，缩短还款期限，於是办理一个重新贷款。
融资重贷不仅达到改变原来的贷款条件的这个目，同时，还能多拿出一笔钱出来用。
办理融资重贷，新的贷款会把现有的房贷先付清，之後把剩余的贷款额兑现。
房屋净值贷款(Home Equity Loan)
银行通常不会局限如何去使用它，一般是作为房屋装修，大学学费，或者是投资用途等等。


融资重贷(Cash Out Refinance Mortgage)和房屋净值贷款(Home Equity Loan)，在申请手续上是一样的吗？

贷款机构都要审查信用、收入，和正常贷款的手续是一样的，也有手续费。但房屋净值贷款更简单些。
大多数情况下，房屋净值贷款是一个较小的贷款金额, 由於贷款金额较小，银行可能需要更少的步骤，如免去房子的全面评估, 另外，由於贷款金额较小，费用会少一些。
房屋净值贷款利率通常比信用卡贷款或个人贷款等高利率的借款较低。


一种更灵活的贷款方式：Home Equity Line of Credit

房屋净值信用额度，Home Equity Line of Credit，也就是HELOC，在华人社区中，房屋净值信用额度比房屋净值贷款更受欢迎。房屋净值信用额度是一个开放性的贷款，
是一个浮动利率的信用额，一旦银行把房屋净值信用额度批下，这是很好用的，因为这个信用额度很灵活，如果贷款者没有使用过任何的贷款金额，贷款者无需付任何利息。
不同的借贷机构可能会有不同的房屋净值信用额度计划.

贷款期：房屋净值信用额度通常是30年期，头10年是提取期，贷款人可以在头10年提取信用额度。後20年是还款期，如果贷款人在批下信用额度10年後有欠款的话，
贷款者需要在第11至第30年间偿还本金与利息。如果贷款人在头10年过後，没有任何欠款，该房屋净值信用额度会关闭。

怎样使用房屋净值信用额度：当贷款人的申请通过後，可以随时以写支票的方法来使用房屋净值信用额度。

付款方式：大部分贷款机构只需要贷款人每月还利息。我们只需要在使用贷款款项後才需要付利息。如果想偿还本金，只需要付贷出的金额，而不是全部批出的贷款额。

回圈信贷：我们可以随时付清贷款本金，再重新从信用额度借取，如果把贷款本金付清为零，则需要确保贷款银行知道你希望保留该信用额度，而不是关闭信用额度。

费用：大部分贷款机构会为贷款人付过户费用，但贷款人仍需在过户当天付税和杂费。每家贷款机构都有不同的收费准则，我建议贷款人在提交申请之前先了解清楚相关费用。
如签署文件之後改变主意,也有3天时间取消已批准的贷款。

大部分房屋净值信用额度是有不同的利率，它刚开始会有较低的每月偿还费用，但往後会有所改变。贷款机构会用指标作为参考，如基本Prime Rate，来决定增加或减少利率。
贷款者最好向贷款机构了解清楚他们是用哪一个指标作为参考，还有会改变多少，什麽时候会改变。还有要查询改变的上限，看最高会改变多少。因为利率是浮动的，
它会上升或下降，如果需要长时间来偿还信用额度，我们需要考虑利率浮动所産生的因素。


申请贷款时，需要考虑哪些？
1.房贷，融资重贷，房屋净值贷款和房屋净值信用额度都是以房産作为抵押的债务，如果不能有效地付款，房子有可能会被法拍，因此会失去房産。  
2.房价有可能下跌，如果你在房价很高的时候申请贷款，以後，如果在房价下跌的时候卖出房子，卖房得到的钱有可能不足够去付清房贷。
房屋净值贷款和房屋净值信用额度也是属於借贷，会增加资産负债比例。
3.房子，卖房得到的钱有可能不足够去付清房贷。
4.房屋净值贷款和房屋净值信用额度也是属於借贷，会增加资産负债比例。

申请这些贷款之前，我们需要准备什麽？
贷款申请程式跟普通房贷类似，贷款机构会查看贷款人的信用分数，收入与债务的比例，贷款价值，还有相关的证明文件，例如税单，银行月结单，保险证明和房契等。