加拿大房屋贷款MORTGAGE

闲云野鹤

在加拿大买房子我们一般都用房贷mortgage, 现在利息那么低，即使有钱也不要全额现金买房，而是付一部分首付买房，用银行的钱来享受。还有余钱则去投资别的项目如再投资一个物业，或股票债券黄金等等。CASH is the KING, 手有余粮心里不慌。

有两种贷款，浮动利率贷款Variable Rate Mortgages 和固定利率贷款Fixed Rate Mortgages，了解他们的区别非常重要。

浮动利率贷款是跟加拿大基准利率浮动的。以下所说的数字都是百分比，加拿大基准利率现在是2.7。

http://www.tradingeconomics.com/canada/bank-lending-rate，去谈贷款时如银行A给-0.6， 银行B给-0.85，意思就是从基准利率上减少0.6，或减少0.85. 那按着今天的基准利率，银行A的贷款利率是2.7-0.6=2.1. 银行B的贷款利率是2.7-0.85=1.95.显然银行B的利率更优惠。如果过了几个月基准利率变成了3， 则银行A的的贷款利率是3-0.6=2.4，银行B的贷款利率是3-0.85=2.15。这样每月交的房贷MORTGAGE里本金和利息的组合就会发生变化。

固定利率贷款则是固定的，去谈贷款时银行会给出2年的固定利率和5年的固定利率，在这几年的时间内不管基准利率如何变化，你签的贷款都不会变。好处是不用为未来担心，坏处是万一基准利率降低很多，你还锁定一个高的利率不划算。

另外还有个概念OPEN(开放式贷款)和CLOSED(封闭式贷款),OPEN的项目可以无条件随时结束，CLOSED项目如果提前结束或者变动要付违约金，具体约定会出现在Mortgage的合同里.这样做的代价就是这种Fully open的mortgage的利息一般会较Closed的要高。

那去哪贷款呢？有人喜欢去不同的银行挨个询问，即练习了英语又了解了市场。有人喜欢找个贷款经济，由他去找一个最低利率的贷款，这两种方法各有利弊。

有人喜欢所有的投资股票房贷支票都在一个银行这样便于操作，我把这个银行称为自己的银行。如在自己的银行有熟悉的客户经理，有时可以拿到很好的房贷利率。我有个印度朋友在自己的银行拿到了好的利率，过程是一波三折。首先他在网上银行Tangerine拿到了更低的利率（我将另外介绍Tangerine银行），然后用这个低利率去跟自己的银行谈，希望自己银行能降到一样利率，如果不行就威胁要转出自己的账户。别以为银行都很听话，他打了九次电话，不同的工作人员接的，回答都是NO。 一般人到这时就放弃了，他又打了第十次电话，这次银行同意给降到低利率了。这是几年前的事了，我至今还记得他那天兴高采烈的模样。如果是我的话直接就跟网上银行Tangerine签了，因为它是我最喜欢的银行，我也没时间跟银行的人磨叽。

找一个贷款经济的好处是省时间，他肯定有他自己熟悉的银行或贷款机构，他相当于是批发商，拿到的利率肯定比普通人（相当于是零售商）低。他每年给那些银行带来很多客户，银行就会给他折扣。但是有的时候他选择的是一些小的贷款机构（可能给他的佣金更高或利率更低），要求比较严格，有些买房过户律师不收这些小银行的贷款，所以在选银行的时候跟律师沟通一下，省得白费力气。如这种情况发生了，要么换大的银行高的利率，要么换肯收小银行贷款的不嫌麻烦的律师。

我在网上找了个加拿大各省的MORTGAGE比较网站，大家可以一目了然地看到各省各大金融机构（银行和贷款机构）OPEN/CLOSED/FIX/VARIABLE/2年，3年，5年的利率。有个这个网站你就可以大概了解当时的房贷情况，好有的放矢得跟各金融机构贷款经济谈了。这叫知己知彼百战不殆。

https://www.ratehub.ca/best-mortgage-rates

这个网站还有各种信用卡比较，各种计算器，大家感兴趣的好好研究一下。

附上一个房贷计算器，用这个计算器你可以算出每周还款是最省钱的办法。

http://www.canadamortgage.com/calculators/amortization.cgi

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