主要住宅（Principal Residence)(转载）

闲云野鹤

转载自房东网马云：

主要住宅 （Principal Residence）

自住房（ Principal Residence，简称PR），又叫主要住所，主要住宅，通常指在一年当中任何时间（any time in the year）你持有并居住在内（own and occupy）的住所。住居的人，可以是自己，配偶，common-law的同居好友, 前夫/前妻/前同居好友，和孩子。这个住所，可以是house, condo, cottage, 房车，船。。。没有地脚限制，在加拿大境外的也可以。

符合“自住房”的几个关键词：1. 持有（own）；2. 居住（occupy）3.  一年中任何时间（any time in the year）。

自住房的增值部分 (capital gain)是免税的 （Principal Residence Exemption）。所以，大家都想把房子作为自住房来养。 但是，满足了上面3个关键词，并不意味着一定符合“自住房”。比如，本人是builder,  翻建房子，大框架盖好了之后，需要你亲自住在房子里继续加工内部细节。这段期间，你的确满足own and occupy了一段时间。但是，CRA完全可以说，该房不是你的Principal Residence，因为你是职业builder, 卖房所得为business income.  这条路早有无数先烈趟过并倒下，所以，作为builder，搞翻建为业的大牛们，想避开business income非得往“自住房”的定义上靠的，动工之前请考虑一下怎样解释才行得通。

自住房的3个条件

1, 房子的持有人（owner），必须是resident in Canada。

2, 持有人，或其家人 （看上面列举的人群），必须每年在该房里住上一段时间（ordinarily lived in it for some time during the particular year）。这个“一段时间”，一般2周以上就可以了。

3, 一对夫妻 + 未成年的孩子，每年只可以指定一处为principal residence.  1982年以前的税法，是夫妻俩 [每人] 可以指定一处，前提是房子分别在各自名下，不是jointly owned。 从1982年开始，税法的这一条改了。咱们大多中国移民是1982年之后来的，所以现在一家人只能指定一处，都没赶上好时候。

同时拥有多个房子，如何指定自住房？

CRA官方有个表格T2091 是专门用来指定‘自住房’的。很多人知道这份表，却不知道如何用。这个表啊，只用于有房子增值收入需要报capital gain tax时才需提交。如果你的房子，从买入到售出，一直都是自家住,  所有年份（all years ）都是principal residence，那么你就不需要填写这张表，因为自住房的capital gain 是免税的，不需要报。但是，如果只有部分年度是自住（比如出租几年，又自住几年），这种情况下，出租那几年的增值需要上税，自住那几年增值则不需要上税。这时，用这份T2091表，跟CRA指定一下哪几年是principal residence，就可以了。T2091只需要在卖房的那一年和税表同时提交。

非税务居民 – 自住房增值也免税吗？

非税务居民没有principal residence  exemption这一说。 意思就是，非税居民的“自住房”没有免增值税这个说法。

很多新移民登陆后，买房，再回流，由于在加拿大的居住时间不够，被移民局（CIC）取消了永久居民身份。在加拿大的房子则要么出租，要么出售。这里提醒一下，移民局（CIC）的“永久居民” 和 税务局（CRA）的“税务居民”是两个不同的概念。失去了CIC的“永久居民”身份，不一定就自动成为税务局的“非税务居民”。“非税务居民”要由CRA官方来亲自认定，才最有效可靠。

加拿大移民局（ CIC ）定义的非居民和 税务局（Canada Revenue Agency）定义的非居民是不同的。

• 加拿大移民局（CIC）：永久居民身份，移民局要求每5年要至少在加拿大境内住满2年。当你不能满足居住时间的要求，就会失去永久居民身份。失去身份，叫做“非居民”。这个是移民局的“非居民”概念。
• 加拿大联邦税务局（CRA）：税法上的“非税务居民”，通常指一个人在正常情况下，一直居住在其他国家; 和加拿大没有明显的社会/经济联系，（社会/经济联系是指：房产，配偶，孩子，财产，社会关系，加拿大驾照，护照，银行账户，健康卡）；在加拿大居住不满183天。
  

非税务居民怎样报卖房收入

非税务居民卖房时没有 “自住房免税”（principal residence exemption ）这回事。也就是说，非税务居民卖房，有capital gain就要交税，而且还不少交。具体说说：

• 非税务居民卖房前要多做这么一件事：卖房之前，或者最迟在 closing day 10天内要向CRA提交一个表 - T2062, 申请 Certificate of Compliance. 这份T2062，要提供预计的卖房价格。如果你在成交之前就已经拿到了CRA的Certificate, 但是最后成交时，卖房价格有变动，比最初估计的成交价高，那么就以最终成交价为准来进行25%的预留。如果在卖房时你还没有拿到这张Certificate, 买家律师则必须预留25%的房款（sales proceeds）作为预留税款，放到trust account里面。（这是因为政府怕非税务居民卖了房子，拿着房款, 不交税就直接回国了。万一非税务居民真的跑了，CRA有权让买家代替完税。）等到第二年报税时，作为卖家，报了税，多退少补，可以把多扣留的税款拿回来。
• 当前加拿大的房价飙升，卖房时绝大多数的情况是有增值的，也就是有capital gain. 极少数情况下，卖房产生亏损（loss）。如果该房从来没有被出租过，那么这个房子则有可能被CRA认定是personal property, 后果就是不认可这个亏损， CRA会deny the loss.